دورنمای بخش مسکن

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته حوزه مسکن، ضمن پاسخ به یک «حس نادرست» در بازار مسکن، نقشه راه «ساخت و سازهای سال 96» را تشریح کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عبده تبریزی دیروز در همایش «چشم انداز اقتصاد ایران در سال 96»، با اشاره به ضرورت «تغییر پارادایم» در حوزه «سرمایه‌گذاری» و «ساخت مسکن» در سال آینده اولویت‌های ساخت وساز ملک در یک سال پیش‌رو را در چهار «جزء مصرفی بازار مسکن» اعلام کرد.

به گفته وی، هر چند طی سال‌های اخیر جهت حرکت سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن از الگوی غالب تقاضا در بازار واحدهای مسکونی فاصله گرفته و عمده سرمایه‌های ساختمانی هم‌اکنون در واحدهای لوکس و فروش نرفته بلوکه شده است اما چشم‌انداز پیش روی بازار مسکن و تحلیل رفتار سمت تقاضا حاکی است؛ از این به بعد پارادایم غالب بر ساخت وسازها باید به سمت ساخت مسکن مصرفی برای «خانه اولی‌ها»، «بدمسکن‌ها و افراد ساکن در بافت‌های فرسوده»، تامین «مسکن اجتماعی» برای دهک‌های یک تا 4 اقتصادی و «اقشار متوسط» متقاضی واحدهای معمولی و مصرفی در بازار مسکن هدایت شود.
عبده تبریزی افزود: در حالی که طی سال‌های اخیر عمده منابع و تسهیلات بانکی بخش مسکن صرف ساخت وسازهای لوکس، گران قیمت و بزرگ متراژ شده است اما طی سال 95 در تمامی ماه‌ها بیش از نیمی از معاملات انجام شده در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر 80 مترمربع و با ارزش کلی کمتر از 300 میلیون تومان در شهر تهران بوده است که این موضوع تصویر روشنی از مسکن مورد تقاضا و البته در استطاعت خانه‌اولی‌ها و عمده متقاضیان بازار مسکن را ارائه می‌کند. وی با بیان اینکه هم اکنون یک «حس اشتباه» و یک «تصور نادرست» از ویژگی‌های رونق در بازار معاملات مسکن سال آینده در میان برخی از فعالان این بازار وجود دارد، گفت: در حالی که برخی تصور می‌کنند به دلیل نبود حباب قیمتی در بازار مسکن، هم اکنون بازار معاملات ملک در شرایط رکودی به سر می‌برد اما این تصور کاملا نادرست است. واقعیت آن است که این تصور بیشتر از این موضوع نشات می‌گیرد که جنس رونق در دوره پیش رو با جنس رونق در دوره‌های قبلی که همراه با «حباب قیمتی» بود متفاوت است. «نبود حباب قیمتی» در بازار معاملات مسکن به هیچ‌وجه نشان‌دهنده حاکمیت رکود در دوره فعلی و ماه‌های پیش‌رو نخواهد بود؛ بازار معاملات مسکن در دوره رونق جدید به هیچ‌وجه همراه با شکل‌گیری حباب قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود.
عبده تبریزی همچنین انتظار برخی فعالان بازار مسکن برای بروز پدیده «هجوم تقاضا» در دوره رونق معاملات ملکی طی سال 96 را تصوری نادرست اعلام کرد و گفت: شواهدی همچون «کاهش نرخ رشد جمعیت» و همچنین «کاهش نرخ رشد مهاجرت به کلانشهرها» نشان می‌دهد به هیچ وجه دوره رونق پیش رو با هجوم تقاضا برای واحدهای مسکونی مواجه نخواهد شد بنابراین هر گونه تصور مبنی بر هجومی شدن بازار تقاضای مسکن در سال 96 نیز اشتباه است. وی مشکل فعلی در مسیر رونق معاملات بازار مسکن را «کوچک بودن ابعاد بازار رهن» برای پرداخت حجم و سقف بیشتر تسهیلات خرید به متقاضیان دانست و خاطرنشان کرد: توسعه بخش مسکن در سال آینده و سال‌های بعد بی‌شک نیازمند «توسعه بازار رهن» است هر چند در این مسیر محدودیت‌های زیادی وجود دارد.
این صاحبنظر حوزه مسکن کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس انداز خانوارها و متقاضیان مسکن را مهم‌ترین موانع موجود در مسیر دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی اعلام کرد و افزود: با این حال شاخص‌های پیش‌نگر در بازار ملک حکایت از «بهبود اوضاع» در بازار مسکن در سال 96 دارد. وی خاطرنشان کرد: علت اصلی عدم توسعه تسهیلات رهنی در کشور «نرخ بالا و مستمر تورم» بوده که موجب شده بانک‌ها و موسسات مالی در دوره‌های بلندمدت به متقاضیان تسهیلات ارائه نکنند؛ اما در حال حاضر وضعیت تا حدودی اصلاح و تورم کنترل شده است، هر چند اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط همه بانک‌ها آزاد شد اما در نتیجه نبود یارانه، نبود منابع و نرخ‌های بالای سود بانکی هنوز توسعه بازار رهن در کشور با محدودیت‌های جدی مواجه است.
عبده تبریزی افزود: با این حال و در شرایط فعلی هنوز هم امکان توسعه بازار رهن وجود دارد و استقبال خانه اولی‌ها از افتتاح حساب در صندوق پس انداز یکم مسکن برای دریافت تسهیلات خرید آپارتمان(تا سقف 160 میلیون تومان در تهران)، نشان‌دهنده وجود 160 هزار تقاضای قطعی برای خرید مسکن در سال آینده است؛ چرا که آمارها نشان می‌دهد تاکنون نزدیک به 160 هزار نفر در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که از سال آینده متقاضی قطعی خرید مسکن هستند. وی گفت: شاخص‌های پیش نگر در بازار مسکن همچون رشد معاملات خرید مسکن، استقبال از سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز یکم مسکن از سوی خانه اولی‌ها و توقف رشد منفی سرمایه‌گذاری و ساخت و سازهای جدید حکایت از بهبود شرایط بازار مسکن در سال 96 دارد.
عبده تبریزی با بیان اینکه هم اکنون اصلی‌ترین مشکل دولت در بخش مسکن مساله اسکان «19 میلیون نفر بدمسکن» ساکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌های شهری است، گفت: وزارت راه وشهرسازی به درستی برنامه‌های حمایتی از دهک‌های کم‌درآمد جامعه در قالب مسکن اجتماعی را برای سال آینده در دستور کار قرار داده است اما همچنان توسعه بازار رهن به‌عنوان شرط اصلی توسعه بازار مسکن در کشور با محدودیت منابع بانکی مواجه است. وی تاکید کرد: بخش مسکن برای توسعه، به تسهیلات با سقف مناسب، بلندمدت و با نرخ سود پایین نیاز دارد این در حالی است که طی سال‌های اخیر مقدار قابل توجهی از منابع بانکی و سرمایه‌ها به ساخت واحدهای مسکونی لوکس و ساخت‌وسازهای تجاری اختصاص یافته است. نتیجه این وضعیت حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال 95 است که سرمایه‌ای بالغ بر 130 میلیارد دلار را در خود حبس کرده است.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد

 

 

 

معاون وزیر راه وشهرسازی در گفت و گو با ایرنا: سرمایه گذاری درحوزه مسکن درسه سال گذشته بیش از 2266 هزارمیلیارد ریال بوده است.

 

«حامد مظاهریان » در گفت و گو با خبرنگار ایرنا، افزود: براساس آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، این میزان سرمایه گذاری دربخش مسکن در سال های 1392 تا 1394 انجام شده است.
وی با اشاره به ضرورت رونق بازار مسکن و رشد مثبت این بخش افزود: بررسی متغیرهای پیش نگر حوزه مسکن از توقف و محدود شدن روند رشد منفی متغیرها و شاخص های بخش مسکن از جمله تعداد معاملات، سرمایه گذاری در ساختمان های جدید، تعداد پروانه های ساختمانی و ارزش افزوده و حاکم شدن ثبات نسبی در این بخش حکایت دارد.
به گفته مظاهریان، بر اساس آمارهای منتشره تعداد معاملات در نه ماهه اول سال جاری حدود 9 درصد افزایش یافته و تعداد پروانه های ساختمانی صادره در کشور در ماه های مهر و آبان امسال روند صعودی داشته است.
معاون ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی می گوید، نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان شروع شده است به طوری که در شش ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 0.8 درصد مثبت شده و این نشان می دهد رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان نیز کاهش یافته و روند رو به افزایش نوید بخش خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است.
مظاهریان با بیان اینکه برای رونق بازار مسکن تقویت بنیه مالی اقشار متوسط جامعه ضروری است، گفت: تقویت قدرت خرید و تشکیل تقاضای مؤثر در قشر متوسط جامعه با تمرکز بر توسعه تسهیلات خرید برای خانه‌ اولی‌ها و افزایش سقف تسهیلات مسکن، تقویت بازار رهن به منظور ایجاد زیرساخت های تامین مالی مورد نیاز و انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه با هدف تقویت منابع مالی بانک مسکن، همه در راستای تلاش برای رونق بازار مسکن انجام شده است.
مظاهریان تقویت تولید مسکن در بافت‌های فرسوده‌ی شهری برای خانوارهای متوسط و بسط تسهیلات بازسازی و ارتقای کیفیت درون بافت‌های فرسوده ازطریق بازار پول ﴿ تسهیلات مشارکت مدنی ساخت، تسهیل تسهیلات خرید مسکن، صندوق یکم ویژه‌ بافت‌های فرسود، حساب پس‌انداز مسکن جوانان) و یا بازار سرمایه ﴿صدور اوراق سرمایه‌ گذاری شهری، اوراق اجاره، اوراق مرابحه، اوراق سفارش ساخت﴾ را در جهت تقویت این بازار عنوان کرد.
معاون ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که با توجه به افزایش تسهیلات بانکی هنوز بازار مسکن رونق ندارد وبانک های دیگر برای پرداخت تسهیلات طبق مصوبه شورای پول و اعتبار همکاری ندارند، گفت: با توجه به مازاد ساخت و ساز در دوره قبل و موجودی مسکن در بازار مسکن، تقاضای موجود در بازار منجر به ایجاد انگیزه سرمایه گذاری در این بازار نمی شود.
این مقام مسئول در وزارت راه وشهرسازی یادآورشد: از طرفی با توجه به اینکه پرداخت تسهیلات صندوق پس انداز یکم از خرداد سال جاری آغاز شده و آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک حاکی از افزایش تعداد معاملات از 3 ماهه دوم سال جاری بوده است، می توان گفت این تسهیلات توانسته است بخشی از تقاضای موجود در بازار را به تقاضای موثر تبدیل و موجبات ایجاد تحرک نسبی بازار مسکن را در بازار فراهم کند، لذا تاثیرگذارنبودن افزایش تسهیلات بر بازار مسکن درست نیست.
به گزارش ایرنا، پیش از این «محمدهاشم بت شکن» مدیرعامل بانک مسکن گفته بود: تا 15 بهمن ماه امسال 140 هزار فقره معادل 30هزار میلیارد ریال در شعب بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در صندوق پس انداز خانه یکم سپرده گذاری شده است و با ورود به خرداد ماه سال 1396 میزان پرداخت این تسهیلات به زوجین جوان بیشتر خواهد شد.
وی اظهارداشت: پیش از کاهش سود تسهیلات این بانک به 8 و 9.5 درصد به طور میانگین روزانه 160 فقره سپرده گذاری در حساب صندوق خانه یکمی ها در شعب این بانک انجام می شد، اما با کاهش سود تسهیلات هم اکنون به طور میانگین روزانه 700 فقره حساب در شعب این بانک در سراسر کشور افتتاح و هر 6 ماه یک بار موجودی آنها در این صندوق دو برابرمی شود.

منبع: ایرنا

 

فروش «نوساز»ها رکورد زد؛ اسفند 95

پیام زمستانی از بازار نوسازها: فروش «نوساز»ها رکورد زد؛‌ «دنیای اقتصاد» جهت‌گیری جدید معاملات ملک را بررسی می‌کند

فروش «نوساز»ها در تهران، به لحاظ «سهم» از کل معاملات ماهانه ملک و «حجم خرید» رکورد زد. سبقت شیب فروش زمستانی آپارتمان‌های حداکثر 5 سال ساخت، از میزان رشد فروش آپارتمان در سایر گروه‌های سنی، باعث شده سهم «نوساز»ها از معاملات ملک به 54 درصد افزایش یابد. این اتفاق،‌ تحت‌تاثیر «ثبات نسبی قیمت‌ در ماه‌های اخیر» از «افزایش وزن معاملات مصرفی» و «نبود انتظار در سمت عرضه، برای افزایش چشمگیر قیمت در سال آینده» حکایت دارد. مسکن 96 در همایش 18 اسفند «دنیای اقتصاد» رمزگشایی می‌شود.

دنیای اقتصاد: فروش آپارتمان‌های «نوساز» در آخرین فصل از سال 95، هم به لحاظ «سهم از کل معاملات خرید» و هم از بابت «تعداد واحد فروخته  شده»، رکورد بالاترین سطح یک سال اخیر را به ثبت رساند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جهت‌گیری جدید بازار معاملات ملک نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی «حداکثر 5 سال ساخت» از کل حجم فروش ماهانه آپارتمان در تهران، از متوسط 51 درصد در طول سال‌جاری به 53 درصد در دی ماه و 54 درصد در بهمن افزایش پیدا کرده و باعث جوان‌تر شدن سن معاملات شده است. طی 9 ماه اول امسال، ماهانه به‌طور متوسط 6 هزار و 799 واحد مسکونی «نوساز» در شهر تهران فروخته شد اما این حجم در دو ماه گذشته از فصل زمستان، رکورد زد و متوسط فروش ماهانه واحدهای «نوساز» با 26 درصد افزایش به 8600 فقره معامله رسید. رشد فروش «نوساز»ها به عنوان آپارتمان‌های لیدر، آن هم در ماه‌های پایانی سال، نشان از «سنگین‌تر شدن وزن تقاضای مصرفی در آستانه دوره رونق» و همچنین «عدم انتظار و تدارک افزایش پردامنه قیمت از سمت عرضه» دارد.

درجه سختی فروش آپارتمان‌های «نوساز» به‌دلیل تفاوت قیمتی با سایر گروه‌های سنی املاک، همواره بالا است به‌طوری‌که به تناسب خروج معاملات از رکود و حرکت بازار در مسیر پیش رونق –مقطع فعلی- معمولا افزایش این درجه، باعث کاهش سهم فروش «نوساز»ها می‌شود. اما در حال حاضر، رخداد معکوس در بازار «نوساز»ها شکل گرفته به این معنا که حجم فروش واحدهای نوساز، در دوره فعلی، برخلاف دوره‌های مشابه گذشته، رو به افزایش است. دلیل عمده تقویت بازار فروش «نوساز»ها در حال حاضر به ثبات نسبی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر برمی‌گردد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ابتدای نیمه دوم سال تا کنون، در نزدیکی مرز 5/ 4 میلیون تومان قرار داشته و با ریزنوسان ماهانه حداکثر 2 درصد مواجه بوده است. این وضعیت توانسته به فروش بیشتر واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه اول سال 95، منجر شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از دو پیام زمستانی صعود آپارتمان‌های لیدر در بازار فروش واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی است: این اتفاق می‌تواند به معنای «رضایت طرفین معاملات از شرایط کنونی بازار ملک» و همچنین «مطلوبیت نسبی سطح قیمت‌ها برای دو طرف» باشد. به این ترتیب، اولین پیام این صعود، آن است که هم‌اکنون حجم تقاضای مصرفی از خریداران سرمایه‌ای آپارتمان زیادتر است و حجم فروش واحدهای مسکونی، از سمت ورود بیشتر خریداران مصرفی، در حال افزایش است. در بازار مسکن شهر تهران، تقاضای سرمایه‌ای معمولا با انتخاب واحدهای «به قیمت رسیده»، برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه‌گذاری خود، خرید آپارتمان‌های میانسال و قدیمی‌ساز را به واحد نوساز ترجیح می‌دهد. این شکل سرمایه‌گذاری به‌خصوص در سال‌های اخیر که «سود حاصل از تخریب و نوسازی در ساختمان‌های بالای 15 سال ساخت»، ارزش دارایی ملکی مالکان این ساختمان‌ها را به 5/ 1 تا 2 برابر واحد نوساز مشابه، افزایش داده است، گرایش تقاضای سرمایه‌ای به خرید واحدهای سالخورده را بیشتر کرده است.

با این حال، از آنجا که در ماه‌های اخیر، سهم فروش آپارتمان‌های 11 تا 20 سال ساخت از کل معاملات، یک تا 2 درصد کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم فروش واحدهای 5 سال ساخت و کمتر، تقویت شده است، می‌توان گفت: بازار کنونی معاملات ملک از ناحیه تقاضای سفته‌بازانه قابل تحریک نیست. نبود تقاضای سرمایه‌ای یا پایین‌ بودن سهم این گروه در معاملات ملک، ناشی از بازدهی منفی سرمایه‌گذاری در بازار ملک در مقایسه با سایر بازارها است. اگر چه تغییرات ماهانه قیمت مسکن نزدیک به «صفر» و تغییرات نقطه‌ای قیمت، از رشد تک‌رقمی و بازدهی اسمی کمتر از 10 درصد در این بازار حکایت دارد اما با توجه به نرخ تورم، مشخص است: ارزش واقعی دارایی ملکی افراد از ابتدای سال تاکنون، حدود 3 درصد کاهش پیدا کرده است.

پیام دوم افزایش سهم «نوساز»ها، به نوع انتظار سمت عرضه از آینده قیمت ملک برمی‌گردد. ماه گذشته، حجم کل معاملات فروش آپارتمان در تهران 7 درصد نسبت به دی‌ماه کاهش یافت اما میزان افت معاملات در بازار «نوساز»ها، کمتر بود به‌طوری‌که حجم فروش آپارتمان‌های لیدر در این فاصله، 5 درصد کاهش یافت. این اختلاف شیب فروش عملا باعث شد سهم «نوساز»ها از کل معاملات ماهانه به 54 درصد افزایش پیدا کند. وضعیت فعلی عرضه فایل «نوساز» در بنگاه‌ها مشخص می‌کند: فروشنده‌ها به‌خصوص سازنده‌ها به‌دلیل نیاز به منابع نقد برای سرمایه‌گذاری‌های جدید، از سطح کنونی قیمت‌ و شکل نوسان آن، رضایت نسبی دارند. در صورت افت سهم «نوساز»ها از کل معاملات ملک، این احتمال وجود داشت که فروشنده‌ها به دنبال هدایت بازار در جهت تحریک قیمت ناشی از کمبود عرضه در دوره ورود به رونق باشند. اما هم‌اکنون، چشم‌انداز دست کم کوتاه‌مدت بازار معاملات مسکن، همسو با رونق غیرتورمی برآورد می‌شود.

بررسی‌ها در این باره حاکی است: انتظارات متضاد خریدار و فروشنده نسبت به آینده قیمت مسکن، به تعادل نسبی رسیده است. غلبه انتظارات افزایشی یا کاهشی درباره نحوه نوسانات قیمت، می‌توانست به ترتیب، کاهش حجم فایل فروش واحد «نوساز» یا دست‌کشیدن تقاضا از خرید این نوع واحدها را سبب شود. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: واسطه‌های بازار ملک ضمن تایید آمار رسمی مربوط به سهم گروه‌های سنی املاک از معاملات، افزایش فروش «نوساز»ها در مقایسه با ابتدای سال جاری را تایید می‌کنند.

نتایج این تحقیق حاکی است: عزم سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز نسبت به تابستان امسال افزایش یافته است. دلالان ملک دو دلیل برای مصمم بودن سازنده‌ها بابت فروش واحدهای خود در هفته‌های پایانی سال جاری عنوان می‌کنند که شامل «عرضه با قیمت شبیه معاملات ماه‌های قبل» و «فراوانی فایل فروش واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه امسال» است. آنچه در سمت تقاضای مصرفی باعث گرایش بیشتر به واحدهای نوساز شده نیز از نگاه دلالان ملک، «اثر اولیه تسهیلات خرید مسکن در ورود متقاضیان به بازار» است. این اتفاق بعد از آنکه باعث مقایسه سطح قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت از سوی متقاضیان خرید می‌شود، انتخاب گروه اول آپارتمان‌ها از سوی معامله‌گران را در پی دارد.

واسطه‌های ملکی در مناطق پرفروش شهر تهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: فاصله قیمت بین واحدهای نوساز و چندسال ساخت به کمترین حد در طول یک‌سال اخیر رسیده است. ریزنوسانات ماه‌های اخیر قیمت مسکن، بیشتر از آنکه مشمول واحدهای نوساز شود، به تغییر مثبت ارزش معاملاتی واحدهای با عمر بنای بالا منجر شده و همین فرآیند اکنون باعث نزدیک‌تر شدن سطح قیمت «نوساز»ها و «چندسال‌ ساخت‌»ها شده است.در حال حاضر، حجم عرضه و تقاضا در بازار «نوساز»ها نسبت به نیمه اول امسال، بیشتر شده است. پیش‌تر و در ماه‌های میانی سال جاری –مهر و آبان- حجم فایل «تازه‌ساز» در بنگاه‌ها به‌صورت محسوس کاهش پیدا کرد. آن زمان، دلالان ملک در تشریح علت، به رشد معاملات خرید در تابستان اشاره کردند. اما هم‌اکنون گفته می‌شود کمبود عرضه واحد مسکونی تازه‌ساز و کلید نخورده، افزایش یافته است و در عین حال، حجم عرضه این نوع فایل‌ها دست کم تا نیمه سال بعد، پاسخگوی تقاضای خرید خواهد بود.

nosaz

منبع: دنیای اقتصاد

 

 

بهمن ماه سال 1395 بود که دنیای اقتصاد، در تیتری با عنوان "ورود «دیپلمات‌ها» به بازار اجاره پایتخت" خبر از ورود متقاضیان جدید به بازار مسکن تهران داد . به گزارش دنیای اقتصاد پس از برجام و با توجه به افزایش سفرهای دیپلمات های خارجی (به خصوص اروپایی) به ایران و تهران، گروهی از این افراد به دنبال اجاره خانه در تهران بوده اند و بیشتر در مناطق 1 تا 3 دنبال آپارتمان های مبله و احیانا لوکس بوده اند.
این بازار جدید در اقتصاد مسکن را می توان زیر مجموعه اجزای « اقتصاد گردشگری » دانست. اقتصاد گردشگری تأثیرات مهمی روی اقتصاد ملی یک کشور خواهد داشت که می توان به موارد زیر اشاره کرد:
• بهبود تراز پرداخت ها از طریق ورود ارز (به خصوص ارزهای قوی مانند دلار و یورو)
• ایجاد اشتغال
• رونق هتلداری و ایجاد اشتغال در این بخش
• آشنایی خارجیان با پتانسیل های بالقوه اقتصادی کشور و امکان ایجاد انگیزه سرمایه گذاری
• افزایش تقاضا برای کالاهای داخلی

تراز پرداخت ها به تفاوت جریانات ارزی ورودی و خروجی به کشور گفته می شود که در صورت رونق صنعت گردشگری یا ورود توریست، تراز پرداخت ها تقویت خواهد شد، چرا که ارز وارد کشور شده است.
بزرگترین مزیت صنعت گردشگری این است که این صنعت در برخی از کشورهای با تمدن و تاریخی، نیاز به سرمایه گذاری بالایی ندارد، به عنوان مثال تخت جمشید در ایران و اهرام ثلاثه در مصر از گذشتگان برای مردم کشورشان به جا مانده اند و بازدید یک گردشگر از این بناها نیازمند سرمایه گذاری زیادی در زمان حال نیست.
ورود گردشگران در بازار مسکن نیز باعث تحولاتی می شود، به عنوان مثال ما در شهرهایی مانند اصفهان، تهران، شیراز و تبریز شاهد این بوده ایم که گردشگران علاوه بر اسکان در هتل، بنا به هر دلیلی (احساس راحتی بیشتر در خانه، تمایل به ارتباط با بیشتر با مردم، هزینه بالای هتل در صورت اقامت طولانی و ... ) تمایل به اجاره خانه یا آپارتمان نیز داشته اند.
به عنوان مثال در شهر تبریز با توجه به شرایط مناسب این شهر از لحاظ خدمات پزشکی هر ساله تعداد زیادی از مردم کشور جمهوری اذربایجان به این شهر سفر می کنند تا از خدمات پزشکی بهره ببرند، اکثر این افراد برای صرفه جویی در هزینه ها و با توجه به امکان طولانی شدن دوره درمان نمی توانند در هتل و یا حتی در مسافرخانه ساکن شوند از این رو ترجیح می دهند خانه ای را برای مدت فرضا یک ماه اجاره کنند.
در سال های اخیر و به خصوص ماه های اخیر تهران شاهد ورود دیپلمات ها و هیئت های مختلف اروپایی بوده است که برای سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی به تهران سفر کرده اند. شروع یک سرمایه گذاری و مراحل مطالعاتی پیشین آن ممکن است ماه ها به طول انجامد و نیازمند مهندسان و مشاوران زیادی برای امر مطالعه باشد ، اسکان این افراد در هتل یا مسافرخانه به دلیل طولانی شدن زمان ممکن است ، مناسب نباشد و یا هزینه های زیادی را بر طرف خارجی تحمیل کند از این رو گزینه دیگری که پیش روی این افراد قرار می گیرد اجاره یک خانه با امکانات مناسب می باشد .
اولین تاثیر اقتصادی این پدیده می تواند افزایش اجاره بهای خانه های با امکانات مناسب باشد که در صورت ادامه این روند خانه هایی با این شرایط شاهد نوعی رشد قیمت، چه از نظر قیمت و ارزش واحد مسکونی و چه از نظر اجاره بها، خواهند بود .
فایده دیگر این نوع معامله برای صاحب ملک و احیانا بنگاه دار، امکان اخذ اجاره بها به صورت ارز ( دلار ، یورو ) از طرف خارجی می باشد که این نیز، هم از منظر فردی برای صاحب ملک سود آور است و هم از منظر اقتصاد ملی باعث ارز اوری شده است.
اجاره آپارتمان و یا خانه به دیپلمات های خارجی می تواند ابزار درآمدی جدیدی برای متقاضیان سرمایه گذاری در بخش مسکن ایجاد کند و صاحبان خانه در مناطق مورد نظر این افراد را به آینده امیدوارتر کند.

 

 

منفعت « پیش خرید آپارتمان » چقدر است؟

قیمت آپارتمان مسکونی نوساز در غرب تهران، در صورت پیش‌خرید و صبوری برای سپری شدن زمان 2 تا 3 ساله ساخت، می‌تواند تا 80 درصد کمتر از آپارتمان‌های آماده تحویل تمام شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از شیوه‌های مرسوم خانه‌دار شدن، مشارکت در ساخت مجتمع‌های مسکونی است. در قالب پروژه‌های مشارکتی متقاضیان مسکن با آورده مشخصی که اغلب کمتر از نصف قیمت تمام شده آپارتمان است، وارد قرارداد می‌شوند. در مرحله بعدی با تزریق تدریجی پول می‌توانند به مرور پرداخت بهای قید شده در قرارداد را کامل کنند. تحقیقات خبرنگار «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر پروژه‌های متعددی در غرب تهران کلید خورده که واحدهای آنها پیش‌فروش می‌شود. به‌عنوان مثال در منطقه 22 با وجود برج‌های مسکونی متعدد که هنوز هم تعدادی از واحدهای آنها خالی است، چند ساختمان جدید در ضلع شمال شرقی دریاچه در دست احداث قرار گرفته است که هنوز در حال طی کردن مراحل صدور پروانه ساختمانی است اما واحدهای آن که 70، 100 و 150 مترمربعی هستند از هم‌اکنون پیش‌فروش می‌شوند. قیمت پیش‌فروش هر مترمربع از این واحدها 5/ 2 میلیون تومان است که گفته می‌شود بعد از اینکه مرحله صدور جواز به سرانجام برسد ممکن است به 3 میلیون تومان نیز افزایش پیدا کند. البته این قیمت صرفا برای واحدهای پیلوت بوده و به ازای هر طبقه بالاتر، 50 هزار تومان به این رقم اضافه می‌شود. آورده لازم برای پیش‌خرید این واحدها بین 60 تا 70 میلیون تومان است و پس از طی این مرحله پیش‌سند محضری با کد رهگیری به نام خریدار صادر می‌شود. شرایط پرداخت نسبت به متراژ و پیش‌پرداخت متفاوت است اما به‌عنوان مثال برای یک واحد 100 مترمربعی، علاوه بر پیش‌پرداخت اولیه 70 میلیونی، باید هر سه‌ماه یکبار تا زمان تحویل پروژه و صدور سند تک‌برگ محضری، 12 میلیون تومان پرداخت شود. زمان تحویل نیز 30 ماه پس از انعقاد قرارداد خواهد بود. باقی‌مانده قیمت آپارتمان نیز که به‌صورت قطعی از روز نخست مشخص شده است، یک ماه بعد از تحویل آپارتمان از طریق تسهیلات بانکی که سازنده شرایط اخذ آن را فراهم می‌کند، قابل پرداخت خواهد بود.
این در حالی است که برای تملک یک واحد آپارتمان نوساز آماده تحویل در محدوده دریاچه چیتگر بر اساس موقعیت مکانی باید مترمربعی 4 تا 5/ 5 میلیون تومان پرداخت شود. بر این اساس، قیمت یک واحد 100مترمربعی آماده تحویل به‌طور میانگین 450 میلیون تومان است که در مقایسه با قیمت 250 میلیون تومانی پیش خرید، 80 درصد گران‌تر است.
پروژه دیگری در منطقه پنج واقع در محدوده پونک با تعداد بلوک‌ها و طبقات محدود‌تر کلید خورده که واحدهای آن با قیمت قطعی مترمربعی 5/ 3 میلیون تومان پیش‌فروش می‌شود و این در حالی است که قیمت نوسازهای آماده تحویل در این منطقه حول 5‌میلیون تومان است. آورده لازم برای انعقاد قرارداد و صدور پیش‌سند محضری با کدرهگیری در مورد این واحدها نیز 90 میلیون تومان عنوان شده است. بر این اساس پیش‌خرید این واحدهای 80 و 100 مترمربعی نیز حدود 40 درصد ارزان‌تر از قیمت واحدهای نوساز آماده تحویل در بازار است. ضمن اینکه بابت پرداخت تدریجی بهای آپارتمان نیز منفعت دیگری نصیب کسانی که پیش‌خرید می‌کنند، خواهد شد.
منبع: دنیای اقتصاد

 

 

حدود چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تا کنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت اقدام مثبتی داشته باشد.
خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را در پی خواهند داشت.
ناصر رزق خواه کارشناس با بیان اینکه افزایش قیمت ها در بازار مسکن دور از انتظار نیست، گفت: با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نوسانات نرخ ارز و نیز افزایش حقوق و دستمزدها در سال 96 شاهد جهش قیمت ها در بازار مسکن خواهیم بود.
وی در ادامه به مسئله رکود در این بازار اشاره و عنوان کرد: تا زمانی که قیمت زمین کاهش نیابد، نمی توان شاهد رونق در این بازار بود، به همین منظور مسئولان ذی ربط باید در وهله نخست تدابیری برای قیمت زمین و مسائل مربوط به این بخش اتخاذ نمایند.
رزق خواه از پروژه مسکن مهر به عنوان یکی از اصلی ترین معضلات رکود بازار مسکن یاد کرد و افزود: در گذشته بخش اعظمی از سرمایه های کشور بدین طریق به هدر رفت و این طرح ممکن است آینده ای شبیه به حلبی آبادها داشته باشد و علاوه بر این موضوع، بروکراسی خاص بانک ها و نیز مغایرت ساخت برخی از ساختمان ها با مقررات ملی ساختمان بر تشدید این معضل دامن می زند.
این کارشناس مسکن در خصوص علت رکود در بازار مسکن عنوان کرد: با وجود اینکه علت اصلی رکود بازر مسکن را پیشی گرفتن عرضه بر تقاضا عنوان کرده اند اما در حال حاضر مهم ترین عامل آن کاهش قدرت خرید مردم بوده که بدین طریق نمود پیدا کرده و خود را نشان می دهد.
به گفته رزق خواه شرایط فعلی بازار مسکن ناشی از حباب قیمت ها طی چند سال اخیر و عدم افزایش درآمد قشر متوسط بوده است و انباشت عرضه در مقابل تقاضا وجود نداشته چون تقاضا برای آپارتمان های لوکس وجود دارد.
وی تنها راهکار خروج بازار مسکن از شرایط فعلی را مجتمع سازی دانست و افزود: نهادهای مربوطه از جمله شهرداری ها باید از طریق سهولت در صدور جواز زمینه را برای تحقق این امر فراهم آورند تا بدین طریق و به مرور زمان، مشکلات مربوط به این بازار پربازده مرتفع شود.
این کارشناس مسکن در پایان تصریح کرد: هم اکنون بیش از 10 درصد از نیروهای متخصص از نبود شغل کافی رنج می برند و دولت و مسئولان می بایستی شرایط را جهت سازندگی و ایجاد زیرساخت های لازم برای بهبود فضای کسب و کار در این بخش فراهم آورد.


تزریق منابع مالی تنها راهکار نجات بازار مسکن

در همین راستا احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا در سال آتی شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود، اظهار داشت: مولفه هایی از جمله نرخ تورم، رکود، نوسانات نرخ ارز و دستمزدها از جمله عوامل موثر بر بازار مسکن هستند به همین منظور تا زمانی که شرایط بدین شکل باشد، شاهد افزایش قیمت مسکن در سال آینده خواهیم بود.
وی در ادامه مشکل اصلی رکود در بازار مسکن را غیر واقعی بودن قیمت ها دانست و بیان کرد: عدم تناسب عرضه و تقاضا طی سال های گذشته منجر به کاهش میزان معاملات در این بازار شده بود به همین منظور نجات این بازار جز از طریق تزریق منابع مالی امکان پذیر نیست.
سرحدی با بیان اینکه مسکن نماد اقتصادی هر کشوری است، افزود: سرمایه ها در کشور کم شده و در صورت وجود، به سرعت وارد بازارهای ثانوی می شوند به همین منظور بخش مسکن هم اکنون نیازمند جذب سرمایه گذاری بوده است تا بتوان بدین گونه در جهت رونق آن گام برداشت.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه چشم انداز سال آینده روشن نیست، گفت: از آنجایی که بازار مسکن را متاثر از شرایط اقتصادی کشور است بنابراین در وهله نخست باید شاهد رونق اقتصادی در سطح کلان جامعه بود.
وی در پایان از وجود تحریم ها طی سال های اخیر و پروژه نیمه تمام مسکن مهر به عنوان دو دلیل بیرونی و درونی رکود در بازار مسکن یاد کرد و گفت: در مرحله بعدی مسئولان باید مشکلات مربوط به این عوامل را رفع نمایند تا بدین طریق شاهد رویدادهای خوبی در این حوزه باشیم.
منبع: اقتصاد آنلاین

 

 

گزارش‌ میدانی اقتصاد آنلاین از بازار ملک در پایتخت؛ زمستان۹۵ فصل اجاره بود، تابستان۹۶ نوبت خرید می‌شود؟!

به گزارش اقتصاد آنلاین، بازار مسکن طی سالی که گذشت راکد بود. اما برخی پیش بینی ها نشان می دهد که این بازار آمادگی خروج از رکود را پیدا کرده است و هم اکنون در دوران پیش رونقی است.
از نگاه برخی دیگر از کارشناسان اما بازار مسکن تغییر خاصی نداشته است و نمی توان فصل زمستان را دوره پیش رونقی دانست. چرا که در این دوران گرانی مسکن هنوز هم اولین عامل کاهش تقاضا است و با خروج افرادی که به مسکن نگاه سرمایه گذارای داشتند معاملات مسکن کاهش یافته است.
در همین خصوص به سراغ برخی مشاوران املاک شهر تهران رفتیم تا نگاه این افراد را نسبت به بازار مسکن جویا شویم و پیش بینی آینده این فعالان بازار را بپرسیم.
یکی از مشاوران املاک شمال شهر تهران در خصوص وضعیت اخیر بازار مسکن، این طور می گوید: بازار مسکن در این روزها جذابیت بالایی برای مشتریان ندارد. اما در مجموع فصل زمستان از پاییز برای ما بهتر بوده است. یکی از تفاوت های نیمه دوم سال در مقایسه با سال های گذشته در این است که مشتریانی که به سراغ ما می آیند مصرف کننده هستند. به همین دلیل با توجه به کاهش توان خرید مردم بازار اجاره برای ما مناسب تر بود.
وی می افزاید: بازار اجاره هم تحت تاثیر درآمد افراد قرار دارد به این معنی که تمایل به پرداخت پول کمتر شده است و بیشتر مشتریان ترجیح می دهند درآمدشان را صرف پرداخت اجاره نکنند.
یکی دیگر از مشاوران املاک در مناطق نزدیک به مرکز شهر تهران می گوید: بازار اجاره مسکن برای ما بهتر است. هنوز به فصل فروش نرسیدیم و منتظر هستیم تا سال آینده و بعد از انتخابات ببینیم وضعیت فروش چه تغییری خواهد کرد. هر چند به نظر می رسد زمان برای خرید و فروش مسکن در سال گذشته به اتمام رسیده است و کسی تمایلی به معامله در این طرف سال ندارد.
این مشاور املاک سخن خود را این طور ادامه می دهد: خرید و فروش مسکن در شمال شهر تهران که املاک گران تر هستند و مشتریان از توان مالی بالاتری برخوردار هستند وضعیت خاص تری دارد. در این مناطق ممکن است خریدار و فروشنده در هر زمانی حسب نیاز خود معامله کند. اما در نقاطی از شهر که افراد توان مالی پایین تری دارند خرید و فروش ملک در فصل خاصی انجام می شود و پیش بینی می کنیم سال آینده و بعد از انتخابات این فصل برسد.


مسکن آرام آرام از رکود خارج می شود

یکی دیگر از مشاوران املاک در غرب تهران با اشاره به اینکه بازار مسکن ظرف یک شب در رکود نرفت و به همین نسبت به مرور از رکود خارج می شود، این طور می گوید: اگر بخواهیم منطقی به این بازار نگاه کنیم بازار مسکن بلافاصله بعد از انتخابات از رکود خارج نخواهد شد. اما می توان امیدوار بود که با گذشت بیش از یک سال بازار مسکن به جایگاه واقعی و مطلوبی در کنار سایر بازارها خواهد رسید.
این فروشنده ملک ادامه این طور ادامه می دهد: در بازار مسکن دیگر جولان سرمایه گذاران مقطعی جایی ندارند و باید این بازار را به گونه ای مدیریت کرد که فقط مصرف کننده برای خرید مراجعه کند.
در صحبت با مشاوران املاک مناطق متراکم تر شهر تهران به نظر می رسد که چشم انداز رونق برای سال آینده خیلی دور از انتظار نیست اما به نظر می رسد که بالابردن شرایط قدرت خرید مردم می تواند به رونق بیشتر بازار کمک موثری باشد. کارشناسان پیشنهاد می کنند امکان استفاده وام های بانکی با نرخ سود پایین و بازپرداخت طولانی می تواند یکی از اقدامات لازم در این خصوص باشد.
منبع: اقتصاد آنلاین

 

 

پرطرفدارترین متراژ واحدهای مسکونی در سال 1395 در چه بازه ای قرار داشته است؟


گزارش ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دی ماه سال جاری (1395) نشان می‌ دهد: هم اکنون نزدیک به 53 درصد از معاملات خرید و فروش انجام شده در اولین ماه از آخرین فصل سال جاری مربوط به آپارتمان ‌های نوساز تا پنج سال ساخت است. در این میان توزیع حجم معاملات به گونه ‌ای بوده است که حدود 61.8 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند. گزارش بانک مرکزی نشان می‌ دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله شده در بنگاه‌ های شهر طی یک ماه دی معادل 4 میلیون و 490 هزار تومان بوده‌ است. به نقل از دنیای اقتصاد؛ در این میان آپارتما‌ن ‌های با سطح زیربنای 60 تا 70 مترمربع دارای بیشترین طرفدار از سوی خریداران بوده ‌اند. به‌ طوری که طبق گزارش بانک مرکزی بیشترین سهم از معاملات انجام ‌شده در اولین ماه فصل زمستان معادل 15 درصد به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع اختصاص داشته است. همچنین واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 مترمربع و آپارتمان ‌های دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع به ترتیب با سهم‌ های 13.2 و 13.1 درصدی در رتبه‌ های بعدی قرار دارند. به این ترتیب سهم آپارتمان ‌های با زیر بنای کمتر از 80‌ متر مربع از مجموع معاملات انجام شده در بازه زمانی مذکور معادل 51.1 درصد بوده‌ است.
منبع: تابناک