حق ساخت قابل انتقال TDR

در شهرهای دنیا مکانیسمی به اسم حق ساخت قابل انتقال (Transferable Development Right)  یا TDR وجود دارد که کمی شبیه تراکم‌ در شهر تهران است ولی تفاوت‌های عمده‌ای هم با آن دارد. تی دی آر فرایندی است که به عنوان ابزار کنترل پراکندگی شهری از طریق متمرکز کردن توسعه در نظر گرفته می شود.

تی ‌دی ‌آر چیست و چه فرقی با تراکم ‌فروشی دارد؟ به طور ساده مکانیسم تی ‌دی ‌آر یک مکانیسم «سقف و مبادله» (Cap and Trade) است. شهر برای مناطق مختلف سقف تراکم تعیین می‌کند و مطمئن می ‌شود که حجم کل تراکم در یک ناحیه از حدی بیش‌تر نمی ‌شود. ولی در داخل محدوده مالکان ساختمان‌های مختلف می ‌توانند حق‌ تراکم ‌شان را به سازندگان داخل منطقه بفروشند. با این مکانیسم جلوی سر کشیدن ده‌ها برج در یک منطقه فشرده گرفته می‌شود ولی برج سازان می‌توانند حق تراکم (گاهی حق هوا هم گفته می‌شود) مالکان ساختمان‌ها و زمین ‌های کم‌ تراکم را بخرند و نهایتا همه این تراکم‌ ها را در قالب یک ساختمان بلند بسازند.

در بسیاری از کشورها  از این مکانیسم در راستای حفاظت از زمین های کشاورزی و یا بافت های تاریخی استفاده می شود. شهرداری بنا به ملاحظات فرهنگی و تاریخی، ممکن است بخواهد که بافت برخی مناطق را دست نخورده نگه دارد. به عنوان مثال مناطقی که بناهای تاریخی و فرهنگی معروفی دارد که حیات شهری فعالی دارند و نیاز است تا حفظ شوند. در این صورت بنا به توافق شهرداری و مالکان آن ناحیه تاریخی خاص، تراکم ساختمان‌های این منطقه قابل انتقال به سازندگانی در مناطق دیگر شهر خواهد بود. بدین ترتیب مالکین زمین های کشاورزی و یا بافت های تاریخی و فرهنگی با داشتن حق انتقال توسعه زمین های خود، انگیزه بیشتری برای حفظ بافت موجود زمینشان دارند و با حمایت ساز و کارهای قانونی قادر خواهند بود این حق توسعه را به شرکت های توسعه دهنده و یا سازندگان خرد واگذار کنند. همچنین از مزایای دیگر این حق انتقال، قابلیت افزایش توسعه در مناطقی است که زیرساخت های آماده بیشتری دارد و بنابراین می تواند سبب توسعه متقارن هم جهت با زیرساخت های شهری شود.

تفاوت این مکانیسم با تراکم ‌فروشی در این است که در این شیوه شهرداری حق ندارد اجازه ساخت تجمیعی بیش‌تر از تراکم مشخص شده در هر ناحیه مشخص (Zone) را به سازندگان بدهد. بلکه فقط اجازه می ‌دهد تراکم به صورت سیال بین ساختمان ‌های منطقه تعیین شده جابه‌جا شود، بدون این که تراکم کل منطقه تغییر کند.

در این روش شهرداری می‌تواند درآمد خود را از مالیات روی مبادلات خرید و فروش تراکم تأمین کند. ضمن این که ایده مالیات سالیانه از تراکم واگذارنشده به غیر هم مطرح است. بدین نحوکه تراکم و زمین دو دارایی جانشین هم هستند. شما می‌توانید جمعیت بیش‌تری را در سطح (زمین بیش‌تر) یا در ارتفاع (هوا) ساکن کنید. پس هوا و زمین به لحاظ تابع تولید مسکن شبیه هم عمل می‌کنند. برخی شهرها این سیاست را دارند که از زمین به نسبت ساختمان مالیات خیلی بیش‌تری بگیرند تا به این شکل دارندگان زمین خالی را به ساختن تشویق کنند. همین سیاست برای مالیات گرفتن از تراکم واگذارنشده  هم مطرح است چون آن هم شبیه زمین ساخته‌ نشده است.

 

 

چیدمان صنوف Tenant Mix

چیدمان صنوف به معنای بخش بندی و طراحی چیدمان انواع کاربری ها و فروشگاه هایی است که می توانند در یک مرکز خرید حضور داشته باشند. یکی از مهمترین مواردی که در تعیین آینده مراکز و مجتمع های تجاری تأثیر بسزایی دارد، استقرار صنوف است. چیدمان صنوف یک مرکز خرید به خصوص مراکز خرید جدید که در بازار رقابتی امروز به دنبال تعیین موقعیت و سهم خود در بازار هستند، به طور گسترده به عنوان یک عامل مؤثر در موفقیت مالی و بازاریابی مراکز تجاری شناخته می‌شود. این چیدمان در راستای هدف مدیران جهت بهبود تصویر ذهنی از مرکز خرید و افزایش هم افزایی واحدهای مختلف صنفی می‌باشد که این استراتژی بر جذابیت مراکز خرید تأثیر مثبت می‌گذارد.

به طور کلی 3 نوع مستأجر در مراکز خرید وجود دارد: مستأجرین خرده فروش، مستأجرین لنگر  (Anchor)، مستأجرین فضای خرده‌فروشی کوچک و اصطلاحاً فضاهای مرده. در تعریف شورای بین المللی مراکز خرید (International Council of Shopping Centers) از مستأجرین لنگر ویژگی هایی فهرست شده است، ازجمله اینکه؛ معمولاً این مستأجرین، بزرگترین فضاهای تجاری یک مال را به خود اختصاص می دهند و به عنوان یکی از ویژگی های متمایزکننده یک مرکز خرید در برابر سایر مراکز مشابه و رقبا عمل می کنند. معمولاً این مستأجرین برای خود به صورت مستقل و جداگانه فعالیت های تبلیغاتی انجام داده و مشتریان را به بازدید از فروشگاه های خود در مال یا مرکز خریدی مشخص تشویق می نمایند؛ که به نوبه خود باعث افزایش بازدیدکنندگان از آن مال یا مرکز خرید می شود. از عوامل مؤثر در چیدمان صنوف مناسب، توجه به مکان‌یابی فروشگاه‌های لنگر (Anchor) کلیدی: فروشگاه‌های غذایی، ورزشی، دسته DIY (Do It Yourself)، بخش‌های اوقات فراغت (مثل سینما)، فروشگاه‌های لوازم الکترونیک و برندهایی از مد باید در مکانی قرار بگیرند که فضای کافی برای عبور و مرور حجم مراجعه کننده را داشته باشند و مغازه‌های دیگر نیز بتوانند از همین رفت و آمد استفاده کرده و در معرض دید قرار بگیرند.

خریداران نیز از لحاظ ماهیت به 5 دسته تقسیم می‌شوند که در ادامه شرح هریک آمده است:

-       خریدار اقتصادی: خریدار منطقی و هدفمند که عمدتاً به دنبال حداکثر نمودن ارزش پول خود می‌باشد.

-       خریدار شخصی: خریداری که علاقمند به برقراری رابطه قوی با کارکنان فروشگاه‌ها می‌باشند.

-       خریدار بااخلاق: خریداری که از فروشگاه‌های محلی در برابر فروشگاه‌های بزرگ زنجیره‌ای حمایت می‌نماید.

-      خریدار بی تفاوت: خریداری که علاقه به خرید نداشته و خرید را یک امر اجتناب ناپذیر، اما ناخوشایند می‌داند.

-     خریدار تفریحی: شخصی که خرید را به عنوان یک سرگرمی و راهی برای گذران اوقات فراغت می‌بیند.

چالش اصلی مراکز خرید جذب و تعامل با 5 دسته مختلف خریداران می‌باشد و اساساً یک مدیریت مرکز خرید خوب، می تواند با جایگزین کردن ترکیب متناسبی از کاربری ‌ها و فروشگاه‌ ها در آن مال، به همه مستأجرین (Tenants) خود کمک کند تا شانس بیشتری برای جذب همه گروه‌های مختلف مراجعان در مقایسه با سایر مراکز خرید داشته باشند.

در مطالعات چیدمان صنوف هدف آن است که تعادلی منطقی میان ویژگی های مرکز خرید همچون موقعیت قرارگیری آن، مساحت، طراحی و مشتریان بالقوه با درصدی که به هر یک از صنوف اختصاص داده می شود به وجود بیاید. برای تعیین دقیق مستأجران هر واحد تجاری مرکز خرید سه سطح مطالعاتی وجود دارد:

در سطح نخست از این فرآیند یعنی Shop Mix، درصد و مساحت اختصاص داده شده به هر یک از صنوف بنا به استراتژی های تعیین شده رشد و توسعه تعیین می شود. در مرحله دوم یعنی Tenant Mix، کاربری های مختلف در گروه های اصلی در سطح مرکز خرید پخش می شوند و در سطح نهایی Brand Mix، کاربری دقیق هر بخش مشخص شده و مذاکره با برندهای مختلف صورت می گیرد.

 

 

پیش از شروع فرآیند چیدمان اصناف و ترکیب بندی مرکز خرید لازم است مطالعاتی در راستای بدست آوردن توجیه پذیرترین نوع ممکن ترکیب اصناف صورت پذیرد. مطالعات عمیق بازار از جمله موارد کلیدی و حائز اهمیت برای توسعه یک مرکز خرید است. دراین مطالعه مروری بر ویژگی های کلی بازار، ویژگی ها و تجزیه و تحلیل های اجتماعی و جمعیت شناختی، تحلیل پروژه های رقیب، تحلیل های شناخت از جمله سوات ، پیمایش تقاضای بازار از توسعه آتی، تعیین استراتژی های کوتاه مدت و بلند مدت توسعه، مروری بر استراتژی های پوزیشنینگ، تعیین بازگشت سرمایه مورد نظر و تعیین استراتژی های مالی از جمله این موارد در مطالعات اولیه است.

 

سطوح فرآیند چیدمان صنوف در یک مرکز خرید:

1. Shop Mix

پس از آنکه تصویری واضح از آنچه مرکز خرید قرار است در آینده باشد بدست آمد، Shop Mix با توجه به این تصویر تعیین خواهد شد. مراکز خرید متفاوت ممکن است ترکیب های متفاوتی در این مرحله داشته باشند که این تفاوت ها ناشی از مطالعات مردم شناسی، اهداف توسعه مرکز خرید، موقعیت پروژه و رفتار مصرف کننده است. در Shop Mix هر صنف ضریبی از GLA را به خود اختصاص می دهد که طبق همین ضریب، فرآیند انتخاب اصناف شروع خواهد شد. ضرایب اختصاص داده شده به اصناف باید همواره همزمان با تغییرات بازار به روز شوند. گرایش های مختلف بازار در بازه های زمانی مختلف باید مد نظر قرار گیرد و در صورتی که این موضوع نادیده انگاشته شود، ممکن است از استقبال مرکز خرید کاسته شود.

 2. Tenant Mix

1.2. ایجاد تعادل در جذابیت تمامی طبقات:

یکی از نکاتی که حتماً باید مورد توجه قرار گیرد، نوع چیدمان صنوف در طبقات است به گونه ای که هیچ یک از طبقات، فاقد عوامل جذاب نبوده و از پاخور کافی برخوردار باشند. از عوامل موثر در ایجاد جذابیت طبقات مراکز خرید، وجود فروشگاه های لنگر یا anchor ها می باشد؛ وجود یک یا چند مستأجر لنگر (Anchor Tenants) در یک مرکز خرید تعداد مشخص و تضمین شده ای از مراجعان را در هر دوره زمانی برای یک مرکز خرید و فروشگاه های اطراف این مستأجرین اصلی به همراه خواهد داشت که باعث افزایش رونق کسب وکار فروشگاه های مال می شود. فروشگاه برندهای مختلف بنا به ویژگی های هویتی مساحت های مختلفی دارند. قرارگیری فروشگاه های لنگر لزوماً در انتهای کریدورها نیست و ممکن است در مرکز نیز قرار بگیرند، نکته در این است که بتوانند جریان حرکتی متعادلی را در مرکز خرید به وجود آورند. حضور فروشگاه های لنگر همچون H&M ، C&A ، Zara ، M&S و غیره و یا دپارتمان استورها در انتهای کریدورها که در حالت عادی به صورت بن بست و دور از دسترس به نظر می رسند سبب افزایش ارزش مکانی می شود. ابعاد مختلف هویت این برندها، تفاوت های فرهنگی رفتار مصرف کننده و رونق فروشگاه های لنگر همگی باید در مکان یابی آنها در نظر گرفته شود. فروشگاه‌های لنگر دیگر  همچون کتابفروشی ها یا شهر کتاب، فروشگاه های مولتی مدیا و غیره تمایل پیدا کرده اند در مساحت های متوسط در مراکز خرید قرار بگیرند و شاید اصلی ترین دلیل این موضوع تأثیر فروش اینترنتی در جریان کسب و کار آنها باشد. موقعیت فضاهای فودکورت، رستوران و کافه باید با توجه به در دسترس بودن فضاهای پشتیبان تعیین شود. به عنوان مثال، دسترسی به زیرساخت های توزیع و تحویل مواد اولیهdelivery ، فضای باز کافی برای عبور و مرور، فضای کافی نشست seating area ، و غیره. همچنین این فضاها باید به طور پراکنده در طبقات پخش شوند. وجود برندهای معروف فست فود نیز در جذابیت طبقات مختلف حائز اهمیت است.

2.2. پاخور:

موضوع پاخور هنگامی اهمیت خود را در موفقیت یک مال نشان می دهد که دریابیم چنانچه ترکیب مستأجرین مال براساس بخش های طراحی شده در مرکز خرید؛ انتخاب و جاگذاری شده باشند» پاخور « می تواند مراجعه کنندگان بیشتری را به مرکز خرید جذب کرد و اصطلاحاً (Footfall) مال را بالا برده و در نهایت انتخاب های متنوع تر و بهتری را در اختیار مراجعه کنندگان قرار دهد. این امر به نوبه خود باعث می شود تا حرکت مراجعان درون فضاها و راهروهای مال آرام تر بوده و مرکز خرید پر مراجعه، اما نه پر ازدحام باشد. مجموعه این عوامل است که باعث مراجعه دوباره و چندباره به یک مرکز خرید و در نهایت رشد و رونق کسب و کارهای موجود در آن مرکز خواهد شد.

در بخش بندی و طراحی کاربری هایی که می توانند در یک مرکز خرید مدرن و امروزی جایگزین شوند؛ بعضی از مارک ها، فروشگاه ها یا ارائه کنندگان کالا و خدمات دارای جایگاه ویژه و برتری نسبت به سایرین می باشند. این برتری که می تواند ناشی از قدرت و شناخته شده بودن این مارک ها باشد همانند H&M ، Marks and Spencer ، Debenhams ، Gallery Lafayette یا ناشی از نوع خدمات و کالاهایی که ارائه می کنند همانند Virgin Mega Store ، Home Center ، IKIEA ، Carrefour ، در هر مجتمع خرید یا مالی به عنوان مستأجرین اصلی (Key Tenants) یا مستأجرین جذب کننده (Brands / Draw Tenants) و در اصطلاح مستأجرین لنگر (Anchor Tenants/ Brands) که در قسمت پیشین تشریح شد، نامیده می‌شوند.

3.2. ارتباط عوامل جذاب برای قشر مراجعه کننده:

مسلماً هر یک از طبقات بر اساس نوع صنف، مخاطب خاص خود را خواهند داشت.fast food ، قشر جوان و یک رستوران لوکس، قشر میانسال یا خانواده را جذب خواهند نمود. لذا در توزیع صنوف بایستی همخوانی بین عوامل جذاب و نوع صنوف مد نظر قرار گرفته شود. چیدمان بسیاری از طبقات مرکز خرید ممکن است با رویکرد خاصی صورت گیرد یا به اصلاح theme-oriented باشند. در این موارد باید به نوع انتخاب فروشگاه های لنگر بسیار توجه کرد. مهمترین نکته در این بخش این است که بدانیم برای چه نوع مرکز خریدی ترکیبی از مستأجرین را تعیین می کنیم. همانطور که در بخش Shop Mix هم ذکر شد، مراکز خرید گوناگون ترکیب هایی متفاوت دارند و حتی نوع برندهایی که به عنوان لنگرگاه در آنها استفاده می شود فرق خواهند داشت.

برای انتخاب نوع فروشگاه های لنگر و چیدمان صنوف در یک مرکز خرید ریتیل پارک ابعاد و اندازه و هویت برندها قطعا با دیگر مراکز خرید تفاوت خواهد داشت.

- این مراکز هیچ حوزه تحت نفوذ پیاده ای ندارند و دسترسی به آنها تنها از طریق خودرو امکان پذیر است.

- به مخاطب انبوهی نیاز دارند.

- حوزه تحت نفوذ آنها وسیع تر است.

- دسترسی به هر بخش از ریتیل پارک با خودرو امکان پذیر است بنابراین مرکزیت این دسته از مراکز خرید با پارکینگ تعریف می شود.

- معمولاً دارای تم یا سبکی خاص هستند.

- برروی DIY، غذا، کالاهای ورشی و کالاهای الکترونیک بسیار متمرکز هستند.

- فروشگاه های لنگرگاه دارای مساحت بزرگ هستند:

هایپرمارکت: 8000 تا 15000 مترمربع

DIY: هفت هزار تا 15000 مترمربع

الکترونیک: 1000 تا 3500 مترمربع

ورزشی: 1200 تا 4000 مترمربع

برای جذاب بودن چیدمان صنوف برندهای پوشاک و مد، مولتی مدیا، پوشاک کودکان در ترکیب به کار می روند.

 

 

تفاوت ویژگی های اوتلت مال با یک ریتیل پارک نیز گرچه هر دو به لحاظ موقعیت قرارگیری، مساحت و نوع حوزه تحت نفوذ به هم شباهت دارند، سبب می شود چیدمان صنوف و نوع فروشگاه های لنگرگاه در آن ها متفاوت باشد. اوتلت مالها حوزه نفوذ بزگتری دارند اما به لحاظ هویت آنها و مرکزیت آنها به جای حضور خودرو با عابر پیاده تعریف می شود، فروشگاه های لنگرگاهی کوچکتری تا حدود 500 مترمربع دارند. معمولاً این دسته از فروشگاه ها در یک outlet پوشاک و مد و یا فروشگاهی ورزشی است. فودکورت یا رستوران در این مراکز نقش حائز اهمیتی را ایفا نمی کند و در مساحت های کوچک و تنها به دلیل ارائه خدمات ضروری ساخته می شوند.

 

4-2 سنخیت :

منطقه بندی و اختصاص چند واحد تجاری کنار هم، برای فروش کالاهای همسان، رویکردی است که در برخی از مجموعه های تجاری اتفاق می افتد و دلیل عمده آن ایجاد اثر تشدید کننده و همچنین تسریع در پیدا نمودن صنف مورد نظر توسط مراجعین (خریداران کالا) می باشد. از این رو منطقه بندی صنوف همجنس در یک منطقه جهت دسترسی به اهداف فوق باید مورد توجه قرار گیرد. اصطلاح "حسن همجواری" در همین ارتباط مطرح می شود. یکی از رویکردهای مد نظر در صنف بندی در بسیاری از مراکز خرید صنف بندی طبقه ای می باشد به معنای قرارگیری برندهای با طبقه اجتماعی همگون در یک طبقه. به عنوان مثال بسیاری از مراکز خرید از کالاهای لوکس تا برندهای اجتماعی mass to luxury  را در مرکز خرید خود در طبقات متفاوت جای می دهند. اغلب در این رویکرد برندهای لوکس در طبقات پایینی و برندهای عمومی تر در طبقات بالایی جای می گیرند. نمونه خوبی از این رویکرد بوتیک مال ها یا shopping village ها هستند.

5-2 ارتباط صنف با متراژ :

با توجه به بالابودن قیمت کاربری تجاری، تخصیص متراژ بهینه به صنوف از اهمیت زیادی برخوردار است و نکتهای که باید بدان توجه داشت این است که متراژهای کوچکتر به صنوفی اختصاص یابند که توان کمتری برای خرید واحد دارند و یا بنا ب