صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات REITs

Real Estate Investment Trusts; REITs

صندوق هاي سرمايه گذاري املاک و مستغلات

 

سرمایه گذاری همیشه با ریسک همراه است و سرمایه گذاری های پرسودتر ، ریسک های بالاتری نیز دارند. اما بازار املاک و مستغلات یکی از گزینه های کم ریسک ولی پربازده برای سرمایه گذاران به حساب می آید. صندوق سرمایه گذاری مستغلات، واحدی تجاری است که به منظور کسب سود، سبدی از دارایی های مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می کند. سود حاصل از این سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود.

 

 

REITs  ها شرکت های املاک ومستغلاتی هستند که در بورس فعال اند و به مردم سهام می فروشند. اما این شرکت ها 2 وِیژگی اساسی دارند:

1 مجموعه ای از دارایی ها را مدیریت می کنند (زمین ، برج ، فروشگاه و ... ).

2 قسمت زیادی از سود حاصله را بین سهامداران تقسیم می کنند (مثلا 75 یا 90 درصد).

.

REITs ها برای اولین بار در آمریکا و در سال 1961 ایجاد شدند، در آن سال کنگره قانونی را تصویب کرد که به موجب آن سرمایه گذاران می توانستند سهام مربوط به صندوق های مسکن و مستغلات را نیز مانند سایر دارایی های موجود در بورس بخرند و معامله کنند. در تاریخ 1 ژانویۀ 1961 الحاقی قانون مالیات ‌ها مزایای مالیاتی خاصی را برای این نوع جدید از شرکت ‌های سرمایه‌ گذاری پیش ‌بینی کرد. بر اساس این الحاقیه، در صورتی که صندوق ‌های سرمایه ‌گذاری مستغلات شرایط معینی را احراز نمایند، سود تقسیمی آن ‌ها معاف از مالیات خواهد بود. یعنی اگر یک REITs ، 100 % سود خود را تقسیم نماید، هیچ الزامی به پرداخت مالیات به دولت ندارد. تصویب قانون یادشده به این منظور صورت گرفت که برای تمامی سرمایه‌ گذاران فرصت سرمایه ‌گذاری در سبد سرمایه ‌گذاری متنوعی از املاک و مستغلات درآمدزا فراهم گردد. با تصویب این قانون، سرمایه‌ گذاری در طبقه دارایی املاک و مستغلات از طریق خرید و فروش اوراق بهادار امکان ‌پذیر شد.

پس از آن این صندوق ها در اکثر کشورهای جهان راه اندازی شد. بر اساس گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات آمریکا (NAREIT) ارزش بازار جهانی REITs در سال 2016 ، 1.1 تریلیون بوده است. حدود 66% از املاک این صندوق ها در آمریکا و پس از آن 7.2% در ژاپن ، 7% در استرالیا  و مابقی در سایر نقاط جهان پراکنده اند.

 

 

انوع REITs:

- صندوق های سرمایه گذاری مالکیت مستغلات Equity REITs

املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می ‌کنند. این صندوق ‌ها در طیف وسیعی از فعالیت ‌ها مانند لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت‌ و ساز املاک و مستغلات و ارائه خدمات به مستأجران اشتغال دارند. وجه ‌تمایز عمده این صندوق‌ ها و شرکت‌ های عملیاتی مستغلات (REOCs) آن است که در آنها خرید یا ساخت ‌و ساز به‌‌ منظور نگهداری، اداره و نهایتاً کسب درآمد (عمدتاً اجاره) صورت می ‌گیرد نه به ‌منظور فروش.

 .

- صندوق های سرمایه گذاری مستغلات رهنی Mortgage REITs

  • عمدتاً سبد سرمایه ‌گذاری آن ‌ها سرمایه‌ گذاری مستقیم از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌ های عملیاتی مستغلات (REOCs) یا سرمایه ‌گذاری غیرمستقیم از طریق خرید وام ‌های رهنی یا اوراق بهادار با پشتوان رهن را شامل می ‌شود.

  • .

- صندوق های سرمایه گذاری مستغلات ترکیبی Hybrid REITs

  • سبد سرمایه‌ گذاری آن شامل دارایی‌ های واقعی و مالی املاک و مستغلات می ‌شود.

 

برخی ازمهمترین حوزه های فعالیتی این صندوق ها عبارتند از:

  • REITs خرده فروشی

  • REITs مسکونی

  • REITs بیمارستانی

  • REITs اداری

  • REITs هتل ها

به عنوان مثال RITEs  های خرده فروش که بیشترین سهم از این بازار را نیز به خود اختصاص داده اند، به REITs هایی گفته می شود که در حوزه مال ها و فروشگاه های بزرگ فعال اند. شکل زیر نشانگر سهم هر یک از انواع صندوق های سرمایه گذاری مسکن و مستغلات است که اطلاعات آن از شاخص S&P بازار بورس ایالات متحده گرفته شده است.

reits

 

مزایای سرمایه گذاری در REITs:

- مزایای مالیاتی: در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف می‌باشد.

- نقد شوندگی: سهام REITs خصوصاٌ در صورتی که در بورس اوراق‌بهادار لیست شده باشد، بسیار نقدشو است.

- تنوع سرمایه گذاری: REITs امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد.

- مدیریت حرفه ای: با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای ادارۀ سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.