مدیریت اموال Property Management

مدیریت اموال

 

در گذشته مدیریت اموال تنها یک معنا داشت و آن جمع آوری اجاره بها بود. دهه 1930، زمان رکود اقتصادی جهانی، همزمان با معضل بیکاری جهانی و رکود بازار سهام، بانک ها اموال مشتریانشان را به جای پرداخت بدهیشان تصرف کردند در حالیکه هیچ دانشی راجع به اداره این حجم از اموال نداشتند. اینجا بود که مفهوم مدیریت اموال Property management متولد شد. تا مدت ها هر شخص ناخودآگاه یک مدیر اموال بود. اما رشد سرمایه گذاری در قرن بیست و یکم در صنعت املاک و مستغلات توسط شرکت های بزرگ و سرمایه گذاران مختلف سبب شد که مدیریت اموال به عنوان شغلی تمام وقت و با نقشی بسیار حساس به صورت مستقل به وجود آید. مدیریت اموال به بهره برداری، کنترل، نگهداری، استفاده و نظارت بر املاک و مستغلات گفته می شود. نقش مدیریت در این زمینه، مراقبت، نظارت و کنترل حیات مفید و حفظ و ارتقاء موقعیت املاک و مستغلات است. مدیریت اموال در یک فرآیند تعریف می شود و نیازمند سیستم ها و نیروهای انسانی برای مدیریت چرخه حیات اموال است. مدیر اموال از سمت صاحب یا صاحبان زمین یا ملک در پی آن است که بالاترین حد سود و حفظ ارزش فعلی را از اموال مذکور کسب کند. امروزه نقش حیاتی کامپیوتر، IT ، تکنولوژی ارتباطات، مدیریت مالی، حقوقی و حسابرسی در این رشته انکارناپذیر است.
به طور خلاصه می توان وظایف مدیریت اموال را در قالب سه مورد جمع بندی کرد:
1. ارائه خدمات مشاوره ای از جمله وظایف مهم یک مدیر اموال با توجه به دانش و تجربه وی از بازار املاک و مستغلات است. ارائه مشاوره در تصمیم گیری های مربوط خرید و فروش با علم به شرایط بازار، مشاوره برای استفاده از فرصت های بازار برای سرمایه گذاری در صنعت املاک و مستغلات، ارائه و پیشنهاد روش های ایجاد خدمات Premium در ساختمان به کارفرما به منظور افزایش ارزش افزوده و مشاوره جهت لزوم ارتقای سطح املاک و مستغلات به معنای تغییر و تبدیل یک محصول به محصولی که بتواند خود را با نیازهای جدید بازار منطبق سازد، از جمله وظایف حیاتی مدیریت اموال است.
2. اجاره داری حرفه ای؛ مدیر اموال در این زمینه مسئول تنظیم قوانین کارآمد، قرارداد صحیح و شرایط مربوط به رهن و اجاره، مذاکره با مشتریان، انجام امور اداری و یا قانونی، بودجه بندی مالی سالیانه، پیدا کردن گروه مخاطب و بررسی و نظارت بر اعتبار متقاضی اجاره، دریافت اجاره بها و امور مربوط به حسابداری، نقش واسط میان مستأجر و مالک در حل اختلافات، پیگیری فعالیت های تبلیغاتی و ترویجی و ... می باشد.
3. دسته سوم مربوط به امور تعمیر و نگهداری ساختمان است که در دسته مدیریت مشاعات می تواند تقسیم بندی شود. مدیر مشاعات می تواند به عنوان زیرمجموعه مدیر اموال فعالیت کند و یا در ساختمان های کوچکتر، هر دو وظیفه را یک نفر انجام دهد.
امور بسیار دیگری نیز در رابطه با این حرفه وجود دارد، به عنوان مثال مدیریت حساب ها و امور مالی مربوط به املاک و مستغلات و پیگیری امور و شرکت در دعوی قضایی با مستأجران، پیمانکاران و شرکت های بیمه. ممکن است یک وکیل قضایی نیز در این تیم برای پیگیری امور قانونی فعالیت داشته باشد. علی الخصوص با توجه به حساسیت نقش قوانین مربوط به مالکان و مستأجران؛ به عنوان مثال، خلع قرارداد، عدم پرداخت اجاره، تعرض به مال، عدم تعهد به خدمات از پیش تعیین شده و ... از جمله موارد قانونی حائز اهمیتی هستند که مدیران اموال باید به آن بپردازند. بسیار مورد تأکید است که یک مدیر اموال، به تمامی امور قانونی شهرداری، شهر، استان و یا کشور مسلط باشد. تمامی این موارد فرآیندهای بسیار وقت گیر و گاهی پر مشقتی را به همراه دارند که بسیاری از مستأجران به دلیل درگیر نشدن با آنها از اجاره واحد در یک بنای بلند طفره میروند. حال آنکه اطمینان خاطر از پیگیری تمامی این فرآیندها سبب افزایش ضریب اطمینان خاطر و سطح آسایش مستأجران و یا مالکان شده و ارزش افزوده ای به مراتب بیشتر از فعالیت های دیگر برای ساختمان رقم خواهد زد.
در کشورهای مختلف دنیا امور مربوط به مدیریت اموال دارای قوانین مختلفی می باشد. در برخی از کشورها این امور می تواند توسط افراد حقیقی و بدون مجوز کسب و کار صورت پذیرد، در حالیکه در بیشتر کشورهای دنیا مجوز مدیریت اموال و یا کار کردن تحت استخدام یک شرکت املاک مستغلات اجباری است. موضوع حائز اهمیت در این است که درصورتیکه این خدمات در یک چارچوب تدوین شده قانونی به مرحله اجرا در بیایند، نظم و انسجام بیشتری خواهند داشت و تمامی مالکان ملزم به رعایت آن خواهند شد.

بیشتر بخوانید:

جایگان برند و مدیریت اموال در استراتژی های پریمیوم بناهای بلند