طرح فروش مسکن در بورس کالا در سال ۹۴ با عنوان بورس مسکن رونمایی شد که این طرح با مخالفت‌های بسیاری از سوی مسئولین آن دوره روبرو شد. با این حال با اوج گیری قیمت مسکن در بهار ۹۷ و ادامه این وضعیت تا بهار ۹۸ و اعلام بانک مرکزی مبنی بر افزایش ۱۱۴ درصدی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته، موجب شد سیاست گذاران بخش مسکن بار دیگر در روش‌های مورد نظر خود برای ساماندهی بازار مسکن، فروش در بورس کالا را پیشنهاد دهند؛ این پیشنهاد در سال جاری با عنوان فروش متری مسکن در بورس کالا عنوان شده که به نظر می‌رسد برای حذف ایراد «ناهمگن بودن کالای مسکن»، این پیشنهاد را در قالب فروش متری مسکن مطرح کرده‌اند.

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس حسین افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به طرح جدید دولت در حوزه مسکن مبنی بر خرید متری ملک در بورس کالا توسط متقاضیان گفت: با توجه به اینکه در یک سال اخیر قیمت مسکن بیش از 100 درصد افزایش داشته و متقاضیان توان خرید کوچک ترین متراژ ملک در کلانشهری مانند تهران را ندارند، طرحی در وزارت راه است که بر اساس آن افراد می توانند بر اساس بضاعت مالی از طریق بورس، اقدام به خرید متری مسکن کنند و وقتی که متراژ خریداری شده به میزان قابل قبولی رسید، خریدار می تواند یک مسکن را به مالکیت گیرد. وی افزود: نکته حائز اهمیت این است که با خرید متری مسکن، ارزش سرمایه افراد کاهش نمی یابد و خریداران به تدریج می توانند خانه دار شوند. البته موفقیت در این طرح در گرو آسیب شناسی طرح ها و اقدامات قبلی است زیرا در گذشته نیز پیشنهادات و طرحی مانند واگذاری مسکن به بازار بورس مطرح شده بود اما عملا با شکست روبه رو شد.

احمد سرحدی کارشناس بازار مسکن در گفت وگو با خبرگزاری میزان درباره مطرح شدن تأمین مالی مسکن و فروش آن از محل بورس کالا با عنوان فروش متری مسکن از سوی دستگاه‌های سیاستگذار بخش مسکن گفت: بانک عامل بخش مسکن در بسته سیاست‌های خود برای افزایش سهم بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن نسبت به بازار پولی و بانکی، فروش آن از طریق بورس کالا را مطرح کرده است، اما هنوز از سوی وزارت راه و شهرسازی نظری به عنوان مخالف یا موافق این طرح اعلام نشده است. وی در ادامه افزود: این موضوع در شورای عالی مسکن تشریح شده است، اما هنوز جمع بندی برای نحوه اجرای آن تعیین نشده است. شاید اگر سازوکار دقیقی برای آن طراحی شود، قابل اجرا باشد. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در دنیا، مسکن در بازار سرمایه با استفاده از چنین سازوکاری عرضه می‌شود و صندوق‌های مشابهی در بورس برای اجرای این مکانیزم تعریف و طراحی شده است. حتی می‌توان از این مدل با عنوان صندوق‌های اجاره داری نیز بهره برد تا مشکل نحوه قیمت گذاری و ایجاد شفافیت قیمتی در بازار اجاره مسکن را نیز برطرف کرد.

سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصادی نیز در گفت وگو با خبرگزاری مهر درباره فروش مسکن در بورس کالا اظهار داشت: این طرح که از سوی تعدادی از نمایندگان مجلس در سال‌های گذشته مطرح شد و برخی کارشناسان هم حامی آن بودند اساساً ایراد بزرگی داشت که همان ناهمگن بودن کالایی مسکن بود. وی افزود: در ادامه این طرح، موضوع فروش متری مسکن مطرح شد و حتی در قانون هم رد پای آن دیده می‌شود. اما مشکل بزرگ آن، «نحوه تسویه» است. به این معنا که پس از اتمام پروژه، باید امکان تسویه خریداران متراژهای مختلف فراهم شود. اما ناهمگنی کالایی مسکن می‌تواند مشکل ساز باشد.

سعید اسلامی بیدگلی ادامه داد: در فروش متری مسکن این مشکل وجود دارد که خریدار ممکن است ۶۰ متر مربع واحد مسکونی خریداری کرده باشد اما این ۶۰ متر معادل یک واحد مسکونی مستقل ۶۰ متری نباشد یعنی ۶۰ متر قطعه قطعه است. این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: برای اصلاح این ایراد، می‌توان برای فروش در بورس کالا، شاخصی با عنوان یونیت به خریداران عرضه کرد که بتوانند در هنگام تبدیل یونیت هایی که در طول زمان خریداری کرده‌اند به یک واحد مسکونی مستقل، معادل سازی کرد تا مشکل ناهمگنی کالایی مسکن برطرف شود. وی تأکید کرد: مهمترین نقطه قوت ورود مسکن به بورس، ایجاد شفافیت در قیمت مسکن است. در حال حاضر هیچ شاخصی برای تعیین قیمت مسکن وجود ندارد که بازار سرمایه می‌تواند این مهم را بر عهده بگیرد. نقطه قوت دیگر این طرح، امکان نقدشوندگی پروژه‌های خاص مسکنی از طریق بورس و بازار سرمایه است.

بهرنگ اسدی، پژوهشگر اقتصاد مسکن و بازار سرمایه مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر گفت: برای رفع مشکل ناهمگن بودن کالایی مسکن، استفاده از صندوق‌های سرمایه گذاری کالایی در بخش فروش مسکن در بورس کالا می‌تواند اثرگذار باشد. وی ادامه داد: این صندوق به این معناست که یک کالای مشاع تعریف می‌شود و به عنوان ظرف مشترکی برای همه انواع کالاهای ناهمگن در بخش مسکن برای فروش آن در قطعات مختلف استفاده می‌شود.

همچنین حامد سلطانی‌نژاد، مدیرعامل بورس کالا درخصوص عرضه مسکن متری در بورس کالا به مهر گفت: برای فروش مسکن، ابزاری تهیه شده که بتواند سبدی از مسکن تعریف و روی آن، شاخص تعریف شود به این معنا که افرادی همواره در بازار وجود داشته باشند که در ازای این شاخص، متراژ مشخصی از پایه مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل دهند.

وی گفت: در مورد این طرح با چند تامین سرمایه صحبت کرده ایم و قرار است که طرح نهایی آن ارایه شود بر همین اساس، اگر این طرح در شورای عالی بورس به تصویب برسد، قابل اجرا خواهد بود و اگر نیاز باشد با سایر نهادها همچون شورای عالی مسکن نیز در میان گذاشته خواهد شد. این مقام مسئول تصریح کرد: در بازار مسکن تلاش شده تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، این در حالی است که در بخش مسکن، فردی که می‌خواهد در این بخش پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری داشته باشد، می‌تواند مستقیما با شاخصی که طراحی شده، در ملک سرمایه‌گذاری کند.

سلطانی‌نژاد با بیان اینکه بسیاری از مردم، دغدغه تامین مسکن فرزندان خود در آینده را دارند، افزود: این دغدغه به خصوص در شهرهای بزرگ وجود دارد و اگر امکان این وجود داشت که بتوان آن را حل کرد، گام بزرگی در تامین مسکن نسل جوان برداشته می‌شود البته بورس کالا هنوز به یک شاخص مناسب برای اینکه آن ابزار شرعی باشد، نرسیده، شاخص‌هایی در دنیا در این حوزه وجود دارد ولی مطابق با شرع نیستند.

 حال با این تفاسیر باید منتظر ماند و دید آیا ایرادات طرح بورس مسکن در ماه‌های آتی بر طرف می‌شود و آیا این سازکار می‌تواند شرایط نابسامان بازار مسکن را بهبود بخشد.

به گفته فرهادیه مدیر کل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصادی مسکن وزارت راه و شهرسازی در تیرماه 98، سامانه املاک و اسکان کشور تا پایان سال 98 راه اندازی خواهد شد. 

در انتهای قانون مالیات مستقیم مصوب سال 94 تبصره 7 که تحت عنوان قانون 169 شناخته می‌شود، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده تا ظرف مدت شش ماه از تصویب قانون، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را راه‌اندازی نماید. همچنین در این تبصره آمده است که معاملات رسمی و غیررسمی باید به طور کامل شناسایی شوند. فرهادیه در برنامه «تیتر امشب» شبکه خبر اعلام داشت به دلیل نبود پایه‌های اطلاعاتی این قانون، وزیر راه و شهرسازی دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن را مکلف به تهیه آن نموده و وزارتخانه با سازمان امور مالیاتی در هماهنگی ادبیات سامانه املاک و اسکان به اجماع و هماهنگی رسیده‌اند و هم اکنون طرح پیشنهادی سامانه توسط دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تهیه شده است.
وی علت راه اندازی نشدن این سامانه با وجود گذشت ۴۲ ماه از تصویب این ماده را عدم وجود اطلاعات پایه در وزارت راه و شهرسازی اعلام نمود و به اقدامات صورت گرفته تاکنون اشاره کرد. این مقام مسئول تاکید کرد:هماهنگی بین دستگاه‌ها برای تبادل اطلاعات ایجاد شده است و کل اطلاعات باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد. اگر دستگاه‌ها همکاری لازم را داشته باشند این سامانه تا پایان سال راه اندازی می‌شود.

اطلاعات راه‌اندازی این سامانه از پنج دستگاه که شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت احوال، دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل آب، برق، گاز و تلفن، اپراتورهای همراه اول و در نهایت شرکت پست (برای اخذ اطلاعات پستی) می‌باشند، اخذ می‌گردد.
وی افزود مراحل اجرایی این سامانه شامل 4 مرحله است که به ترتیب عبارتند از:
مرحله اول شامل دریافت اطلاعات املاک از سازمان ثبت اسناد است که در این مرحله، اسناد تک برگی و اطلاعات املاک اسناد گذشته بایستی در دست وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.
مرحله دوم، شناسایی مالکان از روی اطلاعات شناسنامه‌ای است. بدین ترتیب که وضعیت خانوار از سامانه ثبت احوال کشور در پایگاه اطلاعاتی رفاه ایرانیان که متعلق به وزارت تعاون است ارزیابی شود.
مرحله سوم، استعلام از دستگاه‌های خدمات رسان همچون آب، برق، گاز و تلفن است که از سوی املاک معرفی شده و جهت بررسی، مالک، چه سرویس هایی را می گیرد و مشخصات آن چیست.
مرحله چهارم و آخر نیز سیستم خوداظهاری است. سامانه به این ترتیب است که وقتی شخص شناسایی شود، سازمان امور مالیاتی پیامکی را به فرد مورد نظر ارسال نماید و درخواست نماید تا فرد مذکور به سامانه املاک و مسکن جهت تکمیل اطلاعات مراجعه نماید.

اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک(سابا) نشان می دهد همزمان با افزایش قیمت مسکن در سال جاری، تعداد قراردادهای خرید، فروش و اجاره به صورت چشم گیری کاهش یافته است. این تغییرات بیانگر رکود معاملات مسکن در تهران نسبت به کل کشور و همچنین افزایش تمدید اجاره است.

کارشناسان حوزه مسکن افزایش سطح قیمت و هزینه ها را عامل این رکود دانسته و معتقد اند این تغییرات باعث شده موجران و مستاجران تمایل بیشتری به تمدید قراردادهای قبلی بدون ثبت رسمی داشته باشند همچنین معتقد اند در برخی از مناطق تهران تمایل مستاجران به مهاجرت به شهرهای کوچک اطراف تهران بیشتر شده است.

در بخش خرید و فروش مسکن، اطلاعات این سامانه نشان می دهد، در بازه زمانی ابتدای امسال تاکنون در شهر تهران تعداد 15886 قرارداد فروش به ثبت رسیده است و این رقم در مقابل 47988 تعداد قرارداد فروش در مدت زمان مشابه سال گذشته با 66 درصد کاهش مواجه بوده است. مناطق 5،2 و4 به ترتیب بیشترین تعداد قرارداد فروش را در این مدت زمان به خود اختصاص داده اند.

در بخش اجاره براساس اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، در بازه زمانی ابتدای امسال تاکنون تعداد 16050 تعداد قرارداد اجاره ثبت گردیده که در مقابل 43837 قرارداد اجاره در مدت زمان مشابه سال گذشته با کاهش 63 درصدی مواجه بوده است. منطقه های 2،5 و4 همچون بخش خرید و فروش، بیشترین تعداد قراردادهای اجاره را به خود اختصاص داده اند.

کمترین تعداد قرارداد نیز به ترتیب در مناطق 20، 19 و 16 منعقد گردیده است.

در حالی که مرکز آمار ایران از افزایش 121/9 درصدی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زمین خبر داده، تحلیل های نیمه اول سال 98 نشان داده است که طی یک سال گذشته قیمت املاک مسکونی در کشورمان 186 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است و ما شاهد رکود بی سابقه ای در بازار املاک و مسکن بوده ایم، اما در بازار املاک تجاری داستان متفاوتی در جریان است و این افزایش بسیار کمتر از میانگین افزایش رشد املاک بوده که جای تأمل و تحلیل دارد.

عدم رشد هماهنگ قیمت املاک تجاری با رشد املاک مسکونی ذهن برخی از مردم را درگیر نموده است و در همین راستا بعضی از اقتصاددانان حوزه املاک و مستغلات علت را ناشی از عوامل متعددی می دانند که یکی از آن ها را می توان افزایش عرضه واحدهای تجاری در سال‌ها اخیر دانست که به نسبت گذشته (حدوداً 15سال گذشته) رشد چشمگیری داشته است. همانطور که در مباحث اقتصادی نسبت معکوس بین میزان عرضه و قیمت کالا وجود دارد، بنابراین با افزایش میزان عرضه واحدهای تجاری، قیمت این واحدها کاهش می یابد و در صورت وجود تلاطم در بازار (افزایش نرخ ارز، طلا، امواج تأثیرگذار تحریم‌ها و ...) این واحدها با افزایش قیمت مورد انتظار مواجه نشده و حتی در بسیاری از موارد با ثبات قیمت نیز همراه بوده اند. در نتیجه نسبت بین قیمت واحدهای تجاری با واحدهای مسکونی کاهش یافته و این نسبت از 10 برابر به 2 تا 5 برابر رسیده است (هم اکنون، قیمت یک متر مربع مغازه در یک محله حدود 2 تا 5 برابر یک متر مربع آپارتمان در همان محله می‌باشد).

از آنجا که یکی از استراتژی های هوشمندانه استفاده از نقطه ضعف و تبدیل آن به نقطه قوت است، در این شرایط می‌توان با درایت کافی و بهره‌گیری از نظرات و پیشنهادات متخصصین مربوطه جهت سرمایه‌گذاری بلندمدت و یا راه‌اندازی کسب وکار با هزینه کمتر استفاده نمود.

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته حوزه مسکن، ضمن پاسخ به یک «حس نادرست» در بازار مسکن، نقشه راه «ساخت و سازهای سال 96» را تشریح کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عبده تبریزی دیروز در همایش «چشم انداز اقتصاد ایران در سال 96»، با اشاره به ضرورت «تغییر پارادایم» در حوزه «سرمایه‌گذاری» و «ساخت مسکن» در سال آینده اولویت‌های ساخت وساز ملک در یک سال پیش‌رو را در چهار «جزء مصرفی بازار مسکن» اعلام کرد.

به گفته وی، هر چند طی سال‌های اخیر جهت حرکت سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن از الگوی غالب تقاضا در بازار واحدهای مسکونی فاصله گرفته و عمده سرمایه‌های ساختمانی هم‌اکنون در واحدهای لوکس و فروش نرفته بلوکه شده است اما چشم‌انداز پیش روی بازار مسکن و تحلیل رفتار سمت تقاضا حاکی است؛ از این به بعد پارادایم غالب بر ساخت وسازها باید به سمت ساخت مسکن مصرفی برای «خانه اولی‌ها»، «بدمسکن‌ها و افراد ساکن در بافت‌های فرسوده»، تامین «مسکن اجتماعی» برای دهک‌های یک تا 4 اقتصادی و «اقشار متوسط» متقاضی واحدهای معمولی و مصرفی در بازار مسکن هدایت شود.
عبده تبریزی افزود: در حالی که طی سال‌های اخیر عمده منابع و تسهیلات بانکی بخش مسکن صرف ساخت وسازهای لوکس، گران قیمت و بزرگ متراژ شده است اما طی سال 95 در تمامی ماه‌ها بیش از نیمی از معاملات انجام شده در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر 80 مترمربع و با ارزش کلی کمتر از 300 میلیون تومان در شهر تهران بوده است که این موضوع تصویر روشنی از مسکن مورد تقاضا و البته در استطاعت خانه‌اولی‌ها و عمده متقاضیان بازار مسکن را ارائه می‌کند. وی با بیان اینکه هم اکنون یک «حس اشتباه» و یک «تصور نادرست» از ویژگی‌های رونق در بازار معاملات مسکن سال آینده در میان برخی از فعالان این بازار وجود دارد، گفت: در حالی که برخی تصور می‌کنند به دلیل نبود حباب قیمتی در بازار مسکن، هم اکنون بازار معاملات ملک در شرایط رکودی به سر می‌برد اما این تصور کاملا نادرست است. واقعیت آن است که این تصور بیشتر از این موضوع نشات می‌گیرد که جنس رونق در دوره پیش رو با جنس رونق در دوره‌های قبلی که همراه با «حباب قیمتی» بود متفاوت است. «نبود حباب قیمتی» در بازار معاملات مسکن به هیچ‌وجه نشان‌دهنده حاکمیت رکود در دوره فعلی و ماه‌های پیش‌رو نخواهد بود؛ بازار معاملات مسکن در دوره رونق جدید به هیچ‌وجه همراه با شکل‌گیری حباب قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود.
عبده تبریزی همچنین انتظار برخی فعالان بازار مسکن برای بروز پدیده «هجوم تقاضا» در دوره رونق معاملات ملکی طی سال 96 را تصوری نادرست اعلام کرد و گفت: شواهدی همچون «کاهش نرخ رشد جمعیت» و همچنین «کاهش نرخ رشد مهاجرت به کلانشهرها» نشان می‌دهد به هیچ وجه دوره رونق پیش رو با هجوم تقاضا برای واحدهای مسکونی مواجه نخواهد شد بنابراین هر گونه تصور مبنی بر هجومی شدن بازار تقاضای مسکن در سال 96 نیز اشتباه است. وی مشکل فعلی در مسیر رونق معاملات بازار مسکن را «کوچک بودن ابعاد بازار رهن» برای پرداخت حجم و سقف بیشتر تسهیلات خرید به متقاضیان دانست و خاطرنشان کرد: توسعه بخش مسکن در سال آینده و سال‌های بعد بی‌شک نیازمند «توسعه بازار رهن» است هر چند در این مسیر محدودیت‌های زیادی وجود دارد.
این صاحبنظر حوزه مسکن کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس انداز خانوارها و متقاضیان مسکن را مهم‌ترین موانع موجود در مسیر دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی اعلام کرد و افزود: با این حال شاخص‌های پیش‌نگر در بازار ملک حکایت از «بهبود اوضاع» در بازار مسکن در سال 96 دارد. وی خاطرنشان کرد: علت اصلی عدم توسعه تسهیلات رهنی در کشور «نرخ بالا و مستمر تورم» بوده که موجب شده بانک‌ها و موسسات مالی در دوره‌های بلندمدت به متقاضیان تسهیلات ارائه نکنند؛ اما در حال حاضر وضعیت تا حدودی اصلاح و تورم کنترل شده است، هر چند اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط همه بانک‌ها آزاد شد اما در نتیجه نبود یارانه، نبود منابع و نرخ‌های بالای سود بانکی هنوز توسعه بازار رهن در کشور با محدودیت‌های جدی مواجه است.
عبده تبریزی افزود: با این حال و در شرایط فعلی هنوز هم امکان توسعه بازار رهن وجود دارد و استقبال خانه اولی‌ها از افتتاح حساب در صندوق پس انداز یکم مسکن برای دریافت تسهیلات خرید آپارتمان(تا سقف 160 میلیون تومان در تهران)، نشان‌دهنده وجود 160 هزار تقاضای قطعی برای خرید مسکن در سال آینده است؛ چرا که آمارها نشان می‌دهد تاکنون نزدیک به 160 هزار نفر در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که از سال آینده متقاضی قطعی خرید مسکن هستند. وی گفت: شاخص‌های پیش نگر در بازار مسکن همچون رشد معاملات خرید مسکن، استقبال از سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز یکم مسکن از سوی خانه اولی‌ها و توقف رشد منفی سرمایه‌گذاری و ساخت و سازهای جدید حکایت از بهبود شرایط بازار مسکن در سال 96 دارد.
عبده تبریزی با بیان اینکه هم اکنون اصلی‌ترین مشکل دولت در بخش مسکن مساله اسکان «19 میلیون نفر بدمسکن» ساکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌های شهری است، گفت: وزارت راه وشهرسازی به درستی برنامه‌های حمایتی از دهک‌های کم‌درآمد جامعه در قالب مسکن اجتماعی را برای سال آینده در دستور کار قرار داده است اما همچنان توسعه بازار رهن به‌عنوان شرط اصلی توسعه بازار مسکن در کشور با محدودیت منابع بانکی مواجه است. وی تاکید کرد: بخش مسکن برای توسعه، به تسهیلات با سقف مناسب، بلندمدت و با نرخ سود پایین نیاز دارد این در حالی است که طی سال‌های اخیر مقدار قابل توجهی از منابع بانکی و سرمایه‌ها به ساخت واحدهای مسکونی لوکس و ساخت‌وسازهای تجاری اختصاص یافته است. نتیجه این وضعیت حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال 95 است که سرمایه‌ای بالغ بر 130 میلیارد دلار را در خود حبس کرده است.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد

معاون وزیر راه وشهرسازی در گفت و گو با ایرنا: سرمایه گذاری درحوزه مسکن درسه سال گذشته بیش از 2266 هزارمیلیارد ریال بوده است.

«حامد مظاهریان » در گفت و گو با خبرنگار ایرنا، افزود: براساس آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، این میزان سرمایه گذاری دربخش مسکن در سال های 1392 تا 1394 انجام شده است.
وی با اشاره به ضرورت رونق بازار مسکن و رشد مثبت این بخش افزود: بررسی متغیرهای پیش نگر حوزه مسکن از توقف و محدود شدن روند رشد منفی متغیرها و شاخص های بخش مسکن از جمله تعداد معاملات، سرمایه گذاری در ساختمان های جدید، تعداد پروانه های ساختمانی و ارزش افزوده و حاکم شدن ثبات نسبی در این بخش حکایت دارد.
به گفته مظاهریان، بر اساس آمارهای منتشره تعداد معاملات در نه ماهه اول سال جاری حدود 9 درصد افزایش یافته و تعداد پروانه های ساختمانی صادره در کشور در ماه های مهر و آبان امسال روند صعودی داشته است.
معاون ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی می گوید، نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان شروع شده است به طوری که در شش ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 0.8 درصد مثبت شده و این نشان می دهد رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان نیز کاهش یافته و روند رو به افزایش نوید بخش خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است.
مظاهریان با بیان اینکه برای رونق بازار مسکن تقویت بنیه مالی اقشار متوسط جامعه ضروری است، گفت: تقویت قدرت خرید و تشکیل تقاضای مؤثر در قشر متوسط جامعه با تمرکز بر توسعه تسهیلات خرید برای خانه‌ اولی‌ها و افزایش سقف تسهیلات مسکن، تقویت بازار رهن به منظور ایجاد زیرساخت های تامین مالی مورد نیاز و انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه با هدف تقویت منابع مالی بانک مسکن، همه در راستای تلاش برای رونق بازار مسکن انجام شده است.
مظاهریان تقویت تولید مسکن در بافت‌های فرسوده‌ی شهری برای خانوارهای متوسط و بسط تسهیلات بازسازی و ارتقای کیفیت درون بافت‌های فرسوده ازطریق بازار پول ﴿ تسهیلات مشارکت مدنی ساخت، تسهیل تسهیلات خرید مسکن، صندوق یکم ویژه‌ بافت‌های فرسود، حساب پس‌انداز مسکن جوانان) و یا بازار سرمایه ﴿صدور اوراق سرمایه‌ گذاری شهری، اوراق اجاره، اوراق مرابحه، اوراق سفارش ساخت﴾ را در جهت تقویت این بازار عنوان کرد.
معاون ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که با توجه به افزایش تسهیلات بانکی هنوز بازار مسکن رونق ندارد وبانک های دیگر برای پرداخت تسهیلات طبق مصوبه شورای پول و اعتبار همکاری ندارند، گفت: با توجه به مازاد ساخت و ساز در دوره قبل و موجودی مسکن در بازار مسکن، تقاضای موجود در بازار منجر به ایجاد انگیزه سرمایه گذاری در این بازار نمی شود.
این مقام مسئول در وزارت راه وشهرسازی یادآورشد: از طرفی با توجه به اینکه پرداخت تسهیلات صندوق پس انداز یکم از خرداد سال جاری آغاز شده و آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک حاکی از افزایش تعداد معاملات از 3 ماهه دوم سال جاری بوده است، می توان گفت این تسهیلات توانسته است بخشی از تقاضای موجود در بازار را به تقاضای موثر تبدیل و موجبات ایجاد تحرک نسبی بازار مسکن را در بازار فراهم کند، لذا تاثیرگذارنبودن افزایش تسهیلات بر بازار مسکن درست نیست.
به گزارش ایرنا، پیش از این «محمدهاشم بت شکن» مدیرعامل بانک مسکن گفته بود: تا 15 بهمن ماه امسال 140 هزار فقره معادل 30هزار میلیارد ریال در شعب بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در صندوق پس انداز خانه یکم سپرده گذاری شده است و با ورود به خرداد ماه سال 1396 میزان پرداخت این تسهیلات به زوجین جوان بیشتر خواهد شد.
وی اظهارداشت: پیش از کاهش سود تسهیلات این بانک به 8 و 9.5 درصد به طور میانگین روزانه 160 فقره سپرده گذاری در حساب صندوق خانه یکمی ها در شعب این بانک انجام می شد، اما با کاهش سود تسهیلات هم اکنون به طور میانگین روزانه 700 فقره حساب در شعب این بانک در سراسر کشور افتتاح و هر 6 ماه یک بار موجودی آنها در این صندوق دو برابرمی شود.

منبع: ایرنا

پیام زمستانی از بازار نوسازها: فروش «نوساز»ها رکورد زد؛‌ «دنیای اقتصاد» جهت‌گیری جدید معاملات ملک را بررسی می‌کند

فروش «نوساز»ها در تهران، به لحاظ «سهم» از کل معاملات ماهانه ملک و «حجم خرید» رکورد زد. سبقت شیب فروش زمستانی آپارتمان‌های حداکثر 5 سال ساخت، از میزان رشد فروش آپارتمان در سایر گروه‌های سنی، باعث شده سهم «نوساز»ها از معاملات ملک به 54 درصد افزایش یابد. این اتفاق،‌ تحت‌تاثیر «ثبات نسبی قیمت‌ در ماه‌های اخیر» از «افزایش وزن معاملات مصرفی» و «نبود انتظار در سمت عرضه، برای افزایش چشمگیر قیمت در سال آینده» حکایت دارد. مسکن 96 در همایش 18 اسفند «دنیای اقتصاد» رمزگشایی می‌شود.

دنیای اقتصاد: فروش آپارتمان‌های «نوساز» در آخرین فصل از سال 95، هم به لحاظ «سهم از کل معاملات خرید» و هم از بابت «تعداد واحد فروخته  شده»، رکورد بالاترین سطح یک سال اخیر را به ثبت رساند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جهت‌گیری جدید بازار معاملات ملک نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی «حداکثر 5 سال ساخت» از کل حجم فروش ماهانه آپارتمان در تهران، از متوسط 51 درصد در طول سال‌جاری به 53 درصد در دی ماه و 54 درصد در بهمن افزایش پیدا کرده و باعث جوان‌تر شدن سن معاملات شده است. طی 9 ماه اول امسال، ماهانه به‌طور متوسط 6 هزار و 799 واحد مسکونی «نوساز» در شهر تهران فروخته شد اما این حجم در دو ماه گذشته از فصل زمستان، رکورد زد و متوسط فروش ماهانه واحدهای «نوساز» با 26 درصد افزایش به 8600 فقره معامله رسید. رشد فروش «نوساز»ها به عنوان آپارتمان‌های لیدر، آن هم در ماه‌های پایانی سال، نشان از «سنگین‌تر شدن وزن تقاضای مصرفی در آستانه دوره رونق» و همچنین «عدم انتظار و تدارک افزایش پردامنه قیمت از سمت عرضه» دارد.

درجه سختی فروش آپارتمان‌های «نوساز» به‌دلیل تفاوت قیمتی با سایر گروه‌های سنی املاک، همواره بالا است به‌طوری‌که به تناسب خروج معاملات از رکود و حرکت بازار در مسیر پیش رونق –مقطع فعلی- معمولا افزایش این درجه، باعث کاهش سهم فروش «نوساز»ها می‌شود. اما در حال حاضر، رخداد معکوس در بازار «نوساز»ها شکل گرفته به این معنا که حجم فروش واحدهای نوساز، در دوره فعلی، برخلاف دوره‌های مشابه گذشته، رو به افزایش است. دلیل عمده تقویت بازار فروش «نوساز»ها در حال حاضر به ثبات نسبی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر برمی‌گردد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ابتدای نیمه دوم سال تا کنون، در نزدیکی مرز 5/ 4 میلیون تومان قرار داشته و با ریزنوسان ماهانه حداکثر 2 درصد مواجه بوده است. این وضعیت توانسته به فروش بیشتر واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه اول سال 95، منجر شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از دو پیام زمستانی صعود آپارتمان‌های لیدر در بازار فروش واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی است: این اتفاق می‌تواند به معنای «رضایت طرفین معاملات از شرایط کنونی بازار ملک» و همچنین «مطلوبیت نسبی سطح قیمت‌ها برای دو طرف» باشد. به این ترتیب، اولین پیام این صعود، آن است که هم‌اکنون حجم تقاضای مصرفی از خریداران سرمایه‌ای آپارتمان زیادتر است و حجم فروش واحدهای مسکونی، از سمت ورود بیشتر خریداران مصرفی، در حال افزایش است. در بازار مسکن شهر تهران، تقاضای سرمایه‌ای معمولا با انتخاب واحدهای «به قیمت رسیده»، برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه‌گذاری خود، خرید آپارتمان‌های میانسال و قدیمی‌ساز را به واحد نوساز ترجیح می‌دهد. این شکل سرمایه‌گذاری به‌خصوص در سال‌های اخیر که «سود حاصل از تخریب و نوسازی در ساختمان‌های بالای 15 سال ساخت»، ارزش دارایی ملکی مالکان این ساختمان‌ها را به 5/ 1 تا 2 برابر واحد نوساز مشابه، افزایش داده است، گرایش تقاضای سرمایه‌ای به خرید واحدهای سالخورده را بیشتر کرده است.

با این حال، از آنجا که در ماه‌های اخیر، سهم فروش آپارتمان‌های 11 تا 20 سال ساخت از کل معاملات، یک تا 2 درصد کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم فروش واحدهای 5 سال ساخت و کمتر، تقویت شده است، می‌توان گفت: بازار کنونی معاملات ملک از ناحیه تقاضای سفته‌بازانه قابل تحریک نیست. نبود تقاضای سرمایه‌ای یا پایین‌ بودن سهم این گروه در معاملات ملک، ناشی از بازدهی منفی سرمایه‌گذاری در بازار ملک در مقایسه با سایر بازارها است. اگر چه تغییرات ماهانه قیمت مسکن نزدیک به «صفر» و تغییرات نقطه‌ای قیمت، از رشد تک‌رقمی و بازدهی اسمی کمتر از 10 درصد در این بازار حکایت دارد اما با توجه به نرخ تورم، مشخص است: ارزش واقعی دارایی ملکی افراد از ابتدای سال تاکنون، حدود 3 درصد کاهش پیدا کرده است.

پیام دوم افزایش سهم «نوساز»ها، به نوع انتظار سمت عرضه از آینده قیمت ملک برمی‌گردد. ماه گذشته، حجم کل معاملات فروش آپارتمان در تهران 7 درصد نسبت به دی‌ماه کاهش یافت اما میزان افت معاملات در بازار «نوساز»ها، کمتر بود به‌طوری‌که حجم فروش آپارتمان‌های لیدر در این فاصله، 5 درصد کاهش یافت. این اختلاف شیب فروش عملا باعث شد سهم «نوساز»ها از کل معاملات ماهانه به 54 درصد افزایش پیدا کند. وضعیت فعلی عرضه فایل «نوساز» در بنگاه‌ها مشخص می‌کند: فروشنده‌ها به‌خصوص سازنده‌ها به‌دلیل نیاز به منابع نقد برای سرمایه‌گذاری‌های جدید، از سطح کنونی قیمت‌ و شکل نوسان آن، رضایت نسبی دارند. در صورت افت سهم «نوساز»ها از کل معاملات ملک، این احتمال وجود داشت که فروشنده‌ها به دنبال هدایت بازار در جهت تحریک قیمت ناشی از کمبود عرضه در دوره ورود به رونق باشند. اما هم‌اکنون، چشم‌انداز دست کم کوتاه‌مدت بازار معاملات مسکن، همسو با رونق غیرتورمی برآورد می‌شود.

بررسی‌ها در این باره حاکی است: انتظارات متضاد خریدار و فروشنده نسبت به آینده قیمت مسکن، به تعادل نسبی رسیده است. غلبه انتظارات افزایشی یا کاهشی درباره نحوه نوسانات قیمت، می‌توانست به ترتیب، کاهش حجم فایل فروش واحد «نوساز» یا دست‌کشیدن تقاضا از خرید این نوع واحدها را سبب شود. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: واسطه‌های بازار ملک ضمن تایید آمار رسمی مربوط به سهم گروه‌های سنی املاک از معاملات، افزایش فروش «نوساز»ها در مقایسه با ابتدای سال جاری را تایید می‌کنند.

نتایج این تحقیق حاکی است: عزم سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز نسبت به تابستان امسال افزایش یافته است. دلالان ملک دو دلیل برای مصمم بودن سازنده‌ها بابت فروش واحدهای خود در هفته‌های پایانی سال جاری عنوان می‌کنند که شامل «عرضه با قیمت شبیه معاملات ماه‌های قبل» و «فراوانی فایل فروش واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه امسال» است. آنچه در سمت تقاضای مصرفی باعث گرایش بیشتر به واحدهای نوساز شده نیز از نگاه دلالان ملک، «اثر اولیه تسهیلات خرید مسکن در ورود متقاضیان به بازار» است. این اتفاق بعد از آنکه باعث مقایسه سطح قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت از سوی متقاضیان خرید می‌شود، انتخاب گروه اول آپارتمان‌ها از سوی معامله‌گران را در پی دارد.

واسطه‌های ملکی در مناطق پرفروش شهر تهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: فاصله قیمت بین واحدهای نوساز و چندسال ساخت به کمترین حد در طول یک‌سال اخیر رسیده است. ریزنوسانات ماه‌های اخیر قیمت مسکن، بیشتر از آنکه مشمول واحدهای نوساز شود، به تغییر مثبت ارزش معاملاتی واحدهای با عمر بنای بالا منجر شده و همین فرآیند اکنون باعث نزدیک‌تر شدن سطح قیمت «نوساز»ها و «چندسال‌ ساخت‌»ها شده است.در حال حاضر، حجم عرضه و تقاضا در بازار «نوساز»ها نسبت به نیمه اول امسال، بیشتر شده است. پیش‌تر و در ماه‌های میانی سال جاری –مهر و آبان- حجم فایل «تازه‌ساز» در بنگاه‌ها به‌صورت محسوس کاهش پیدا کرد. آن زمان، دلالان ملک در تشریح علت، به رشد معاملات خرید در تابستان اشاره کردند. اما هم‌اکنون گفته می‌شود کمبود عرضه واحد مسکونی تازه‌ساز و کلید نخورده، افزایش یافته است و در عین حال، حجم عرضه این نوع فایل‌ها دست کم تا نیمه سال بعد، پاسخگوی تقاضای خرید خواهد بود.

منبع: دنیای اقتصاد

بهمن ماه سال 1395 بود که دنیای اقتصاد، در تیتری با عنوان "ورود «دیپلمات‌ها» به بازار اجاره پایتخت" خبر از ورود متقاضیان جدید به بازار مسکن تهران داد . به گزارش دنیای اقتصاد پس از برجام و با توجه به افزایش سفرهای دیپلمات های خارجی (به خصوص اروپایی) به ایران و تهران، گروهی از این افراد به دنبال اجاره خانه در تهران بوده اند و بیشتر در مناطق 1 تا 3 دنبال آپارتمان های مبله و احیانا لوکس بوده اند.
این بازار جدید در اقتصاد مسکن را می توان زیر مجموعه اجزای « اقتصاد گردشگری » دانست. اقتصاد گردشگری تأثیرات مهمی روی اقتصاد ملی یک کشور خواهد داشت که می توان به موارد زیر اشاره کرد:
• بهبود تراز پرداخت ها از طریق ورود ارز (به خصوص ارزهای قوی مانند دلار و یورو)
• ایجاد اشتغال
• رونق هتلداری و ایجاد اشتغال در این بخش
• آشنایی خارجیان با پتانسیل های بالقوه اقتصادی کشور و امکان ایجاد انگیزه سرمایه گذاری
• افزایش تقاضا برای کالاهای داخلی

تراز پرداخت ها به تفاوت جریانات ارزی ورودی و خروجی به کشور گفته می شود که در صورت رونق صنعت گردشگری یا ورود توریست، تراز پرداخت ها تقویت خواهد شد، چرا که ارز وارد کشور شده است.
بزرگترین مزیت صنعت گردشگری این است که این صنعت در برخی از کشورهای با تمدن و تاریخی، نیاز به سرمایه گذاری بالایی ندارد، به عنوان مثال تخت جمشید در ایران و اهرام ثلاثه در مصر از گذشتگان برای مردم کشورشان به جا مانده اند و بازدید یک گردشگر از این بناها نیازمند سرمایه گذاری زیادی در زمان حال نیست.
ورود گردشگران در بازار مسکن نیز باعث تحولاتی می شود، به عنوان مثال ما در شهرهایی مانند اصفهان، تهران، شیراز و تبریز شاهد این بوده ایم که گردشگران علاوه بر اسکان در هتل، بنا به هر دلیلی (احساس راحتی بیشتر در خانه، تمایل به ارتباط با بیشتر با مردم، هزینه بالای هتل در صورت اقامت طولانی و ... ) تمایل به اجاره خانه یا آپارتمان نیز داشته اند.
به عنوان مثال در شهر تبریز با توجه به شرایط مناسب این شهر از لحاظ خدمات پزشکی هر ساله تعداد زیادی از مردم کشور جمهوری اذربایجان به این شهر سفر می کنند تا از خدمات پزشکی بهره ببرند، اکثر این افراد برای صرفه جویی در هزینه ها و با توجه به امکان طولانی شدن دوره درمان نمی توانند در هتل و یا حتی در مسافرخانه ساکن شوند از این رو ترجیح می دهند خانه ای را برای مدت فرضا یک ماه اجاره کنند.
در سال های اخیر و به خصوص ماه های اخیر تهران شاهد ورود دیپلمات ها و هیئت های مختلف اروپایی بوده است که برای سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی به تهران سفر کرده اند. شروع یک سرمایه گذاری و مراحل مطالعاتی پیشین آن ممکن است ماه ها به طول انجامد و نیازمند مهندسان و مشاوران زیادی برای امر مطالعه باشد ، اسکان این افراد در هتل یا مسافرخانه به دلیل طولانی شدن زمان ممکن است ، مناسب نباشد و یا هزینه های زیادی را بر طرف خارجی تحمیل کند از این رو گزینه دیگری که پیش روی این افراد قرار می گیرد اجاره یک خانه با امکانات مناسب می باشد .
اولین تاثیر اقتصادی این پدیده می تواند افزایش اجاره بهای خانه های با امکانات مناسب باشد که در صورت ادامه این روند خانه هایی با این شرایط شاهد نوعی رشد قیمت، چه از نظر قیمت و ارزش واحد مسکونی و چه از نظر اجاره بها، خواهند بود .
فایده دیگر این نوع معامله برای صاحب ملک و احیانا بنگاه دار، امکان اخذ اجاره بها به صورت ارز ( دلار ، یورو ) از طرف خارجی می باشد که این نیز، هم از منظر فردی برای صاحب ملک سود آور است و هم از منظر اقتصاد ملی باعث ارز اوری شده است.
اجاره آپارتمان و یا خانه به دیپلمات های خارجی می تواند ابزار درآمدی جدیدی برای متقاضیان سرمایه گذاری در بخش مسکن ایجاد کند و صاحبان خانه در مناطق مورد نظر این افراد را به آینده امیدوارتر کند.

قیمت آپارتمان مسکونی نوساز در غرب تهران، در صورت پیش‌خرید و صبوری برای سپری شدن زمان 2 تا 3 ساله ساخت، می‌تواند تا 80 درصد کمتر از آپارتمان‌های آماده تحویل تمام شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از شیوه‌های مرسوم خانه‌دار شدن، مشارکت در ساخت مجتمع‌های مسکونی است. در قالب پروژه‌های مشارکتی متقاضیان مسکن با آورده مشخصی که اغلب کمتر از نصف قیمت تمام شده آپارتمان است، وارد قرارداد می‌شوند. در مرحله بعدی با تزریق تدریجی پول می‌توانند به مرور پرداخت بهای قید شده در قرارداد را کامل کنند. تحقیقات خبرنگار «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر پروژه‌های متعددی در غرب تهران کلید خورده که واحدهای آنها پیش‌فروش می‌شود. به‌عنوان مثال در منطقه 22 با وجود برج‌های مسکونی متعدد که هنوز هم تعدادی از واحدهای آنها خالی است، چند ساختمان جدید در ضلع شمال شرقی دریاچه در دست احداث قرار گرفته است که هنوز در حال طی کردن مراحل صدور پروانه ساختمانی است اما واحدهای آن که 70، 100 و 150 مترمربعی هستند از هم‌اکنون پیش‌فروش می‌شوند. قیمت پیش‌فروش هر مترمربع از این واحدها 5/ 2 میلیون تومان است که گفته می‌شود بعد از اینکه مرحله صدور جواز به سرانجام برسد ممکن است به 3 میلیون تومان نیز افزایش پیدا کند. البته این قیمت صرفا برای واحدهای پیلوت بوده و به ازای هر طبقه بالاتر، 50 هزار تومان به این رقم اضافه می‌شود. آورده لازم برای پیش‌خرید این واحدها بین 60 تا 70 میلیون تومان است و پس از طی این مرحله پیش‌سند محضری با کد رهگیری به نام خریدار صادر می‌شود. شرایط پرداخت نسبت به متراژ و پیش‌پرداخت متفاوت است اما به‌عنوان مثال برای یک واحد 100 مترمربعی، علاوه بر پیش‌پرداخت اولیه 70 میلیونی، باید هر سه‌ماه یکبار تا زمان تحویل پروژه و صدور سند تک‌برگ محضری، 12 میلیون تومان پرداخت شود. زمان تحویل نیز 30 ماه پس از انعقاد قرارداد خواهد بود. باقی‌مانده قیمت آپارتمان نیز که به‌صورت قطعی از روز نخست مشخص شده است، یک ماه بعد از تحویل آپارتمان از طریق تسهیلات بانکی که سازنده شرایط اخذ آن را فراهم می‌کند، قابل پرداخت خواهد بود.
این در حالی است که برای تملک یک واحد آپارتمان نوساز آماده تحویل در محدوده دریاچه چیتگر بر اساس موقعیت مکانی باید مترمربعی 4 تا 5/ 5 میلیون تومان پرداخت شود. بر این اساس، قیمت یک واحد 100مترمربعی آماده تحویل به‌طور میانگین 450 میلیون تومان است که در مقایسه با قیمت 250 میلیون تومانی پیش خرید، 80 درصد گران‌تر است.
پروژه دیگری در منطقه پنج واقع در محدوده پونک با تعداد بلوک‌ها و طبقات محدود‌تر کلید خورده که واحدهای آن با قیمت قطعی مترمربعی 5/ 3 میلیون تومان پیش‌فروش می‌شود و این در حالی است که قیمت نوسازهای آماده تحویل در این منطقه حول 5‌میلیون تومان است. آورده لازم برای انعقاد قرارداد و صدور پیش‌سند محضری با کدرهگیری در مورد این واحدها نیز 90 میلیون تومان عنوان شده است. بر این اساس پیش‌خرید این واحدهای 80 و 100 مترمربعی نیز حدود 40 درصد ارزان‌تر از قیمت واحدهای نوساز آماده تحویل در بازار است. ضمن اینکه بابت پرداخت تدریجی بهای آپارتمان نیز منفعت دیگری نصیب کسانی که پیش‌خرید می‌کنند، خواهد شد.
منبع: دنیای اقتصاد