طرح فروش مسکن در بورس کالا

طرح فروش مسکن در بورس کالا در سال ۹۴ با عنوان بورس مسکن رونمایی شد که این طرح با مخالفت‌های بسیاری از سوی مسئولین آن دوره روبرو شد. با این حال با اوج گیری قیمت مسکن در بهار ۹۷ و ادامه این وضعیت تا بهار ۹۸ و اعلام بانک مرکزی مبنی بر افزایش ۱۱۴ درصدی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته، موجب شد سیاست گذاران بخش مسکن بار دیگر در روش‌های مورد نظر خود برای ساماندهی بازار مسکن، فروش در بورس کالا را پیشنهاد دهند؛ این پیشنهاد در سال جاری با عنوان فروش متری مسکن در بورس کالا عنوان شده که به نظر می‌رسد برای حذف ایراد «ناهمگن بودن کالای مسکن»، این پیشنهاد را در قالب فروش متری مسکن مطرح کرده‌اند.

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس حسین افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به طرح جدید دولت در حوزه مسکن مبنی بر خرید متری ملک در بورس کالا توسط متقاضیان گفت: با توجه به اینکه در یک سال اخیر قیمت مسکن بیش از 100 درصد افزایش داشته و متقاضیان توان خرید کوچک ترین متراژ ملک در کلانشهری مانند تهران را ندارند، طرحی در وزارت راه است که بر اساس آن افراد می توانند بر اساس بضاعت مالی از طریق بورس، اقدام به خرید متری مسکن کنند و وقتی که متراژ خریداری شده به میزان قابل قبولی رسید، خریدار می تواند یک مسکن را به مالکیت گیرد. وی افزود: نکته حائز اهمیت این است که با خرید متری مسکن، ارزش سرمایه افراد کاهش نمی یابد و خریداران به تدریج می توانند خانه دار شوند. البته موفقیت در این طرح در گرو آسیب شناسی طرح ها و اقدامات قبلی است زیرا در گذشته نیز پیشنهادات و طرحی مانند واگذاری مسکن به بازار بورس مطرح شده بود اما عملا با شکست روبه رو شد.

 

احمد سرحدی کارشناس بازار مسکن در گفت وگو با خبرگزاری میزان درباره مطرح شدن تأمین مالی مسکن و فروش آن از محل بورس کالا با عنوان فروش متری مسکن از سوی دستگاه‌های سیاستگذار بخش مسکن گفت: بانک عامل بخش مسکن در بسته سیاست‌های خود برای افزایش سهم بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن نسبت به بازار پولی و بانکی، فروش آن از طریق بورس کالا را مطرح کرده است، اما هنوز از سوی وزارت راه و شهرسازی نظری به عنوان مخالف یا موافق این طرح اعلام نشده است. وی در ادامه افزود: این موضوع در شورای عالی مسکن تشریح شده است، اما هنوز جمع بندی برای نحوه اجرای آن تعیین نشده است. شاید اگر سازوکار دقیقی برای آن طراحی شود، قابل اجرا باشد. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در دنیا، مسکن در بازار سرمایه با استفاده از چنین سازوکاری عرضه می‌شود و صندوق‌های مشابهی در بورس برای اجرای این مکانیزم تعریف و طراحی شده است. حتی می‌توان از این مدل با عنوان صندوق‌های اجاره داری نیز بهره برد تا مشکل نحوه قیمت گذاری و ایجاد شفافیت قیمتی در بازار اجاره مسکن را نیز برطرف کرد.

 

سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصادی نیز در گفت وگو با خبرگزاری مهر درباره فروش مسکن در بورس کالا اظهار داشت: این طرح که از سوی تعدادی از نمایندگان مجلس در سال‌های گذشته مطرح شد و برخی کارشناسان هم حامی آن بودند اساساً ایراد بزرگی داشت که همان ناهمگن بودن کالایی مسکن بود. وی افزود: در ادامه این طرح، موضوع فروش متری مسکن مطرح شد و حتی در قانون هم رد پای آن دیده می‌شود. اما مشکل بزرگ آن، «نحوه تسویه» است. به این معنا که پس از اتمام پروژه، باید امکان تسویه خریداران متراژهای مختلف فراهم شود. اما ناهمگنی کالایی مسکن می‌تواند مشکل ساز باشد.

سعید اسلامی بیدگلی ادامه داد: در فروش متری مسکن این مشکل وجود دارد که خریدار ممکن است ۶۰ متر مربع واحد مسکونی خریداری کرده باشد اما این ۶۰ متر معادل یک واحد مسکونی مستقل ۶۰ متری نباشد یعنی ۶۰ متر قطعه قطعه است. این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: برای اصلاح این ایراد، می‌توان برای فروش در بورس کالا، شاخصی با عنوان یونیت به خریداران عرضه کرد که بتوانند در هنگام تبدیل یونیت هایی که در طول زمان خریداری کرده‌اند به یک واحد مسکونی مستقل، معادل سازی کرد تا مشکل ناهمگنی کالایی مسکن برطرف شود. وی تأکید کرد: مهمترین نقطه قوت ورود مسکن به بورس، ایجاد شفافیت در قیمت مسکن است. در حال حاضر هیچ شاخصی برای تعیین قیمت مسکن وجود ندارد که بازار سرمایه می‌تواند این مهم را بر عهده بگیرد. نقطه قوت دیگر این طرح، امکان نقدشوندگی پروژه‌های خاص مسکنی از طریق بورس و بازار سرمایه است.

 

بهرنگ اسدی، پژوهشگر اقتصاد مسکن و بازار سرمایه مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر گفت: برای رفع مشکل ناهمگن بودن کالایی مسکن، استفاده از صندوق‌های سرمایه گذاری کالایی در بخش فروش مسکن در بورس کالا می‌تواند اثرگذار باشد. وی ادامه داد: این صندوق به این معناست که یک کالای مشاع تعریف می‌شود و به عنوان ظرف مشترکی برای همه انواع کالاهای ناهمگن در بخش مسکن برای فروش آن در قطعات مختلف استفاده می‌شود.

 

همچنین حامد سلطانی‌نژاد، مدیرعامل بورس کالا درخصوص عرضه مسکن متری در بورس کالا به مهر گفت: برای فروش مسکن، ابزاری تهیه شده که بتواند سبدی از مسکن تعریف و روی آن، شاخص تعریف شود به این معنا که افرادی همواره در بازار وجود داشته باشند که در ازای این شاخص، متراژ مشخصی از پایه مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل دهند.

وی گفت: در مورد این طرح با چند تامین سرمایه صحبت کرده ایم و قرار است که طرح نهایی آن ارایه شود بر همین اساس، اگر این طرح در شورای عالی بورس به تصویب برسد، قابل اجرا خواهد بود و اگر نیاز باشد با سایر نهادها همچون شورای عالی مسکن نیز در میان گذاشته خواهد شد. این مقام مسئول تصریح کرد: در بازار مسکن تلاش شده تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، این در حالی است که در بخش مسکن، فردی که می‌خواهد در این بخش پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری داشته باشد، می‌تواند مستقیما با شاخصی که طراحی شده، در ملک سرمایه‌گذاری کند.

سلطانی‌نژاد با بیان اینکه بسیاری از مردم، دغدغه تامین مسکن فرزندان خود در آینده را دارند، افزود: این دغدغه به خصوص در شهرهای بزرگ وجود دارد و اگر امکان این وجود داشت که بتوان آن را حل کرد، گام بزرگی در تامین مسکن نسل جوان برداشته می‌شود البته بورس کالا هنوز به یک شاخص مناسب برای اینکه آن ابزار شرعی باشد، نرسیده، شاخص‌هایی در دنیا در این حوزه وجود دارد ولی مطابق با شرع نیستند.

 حال با این تفاسیر باید منتظر ماند و دید آیا ایرادات طرح بورس مسکن در ماه‌های آتی بر طرف می‌شود و آیا این سازکار می‌تواند شرایط نابسامان بازار مسکن را بهبود بخشد.