آشنایی، ارزیابی و قیمت‌گذاری سرقفلی

فصل اول- آشنایی با سرقفلی

تعریف

از سرقفلي تعاريف متعددي ارائه شده‌است. سرقفلي در لغت عبارت است از حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا میکند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستأجر محل به وجود می آید.

طبق تعريف، سرقفلي به حق پیشه و کسب گفته میشود که به محل کسب و ساختمان‌های تجاری تعلق میگیرد. مغازه با سرقفلی واگذار میشود و اجاره‌ای هم تعیین میگردد و مالک نمیتواند بدون تسویه‌ي حساب سرقفلی، ملک خود را بفروشد.

حقوقدانان نيز تعاریف متعددی از سرقفلی ارائه داده‌اند. با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، سرقفلي را میتوان چنین تعریف کرد: وجهی است که مالک محل تجاری، در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر میگیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم، از او دریافت میکند.

منشـأ پیدایـش ایـن حـق بـه ویژگی های ملـک مـورد اجـاره برمی‌گردد. دسترسـی داشـتن به خیابـان اصلـی، در نبـش بودن ملک، قرار داشـتن مغـازه در طبقه هم کف و نزدیک به ورودی پاسـاژ، داشـتن انبار مناسـب، داشـتن محل مناسـب برای سـاخت ویترین و مانند آن، اوصافی هستند که سـبب می شـود هر ملک نسـبت به ملک دیگر دارای امتیازاتی باشـد و مالک می تواند در ازای این امتیازات، مبلغی را از مسـتأجر دریافت کنـد. ایـن حـق مالک که می تواند در ازای واگذاری آن به مسـتأجر، مبلغـی را از وی مطالبه کند، حق سـرقفلی نامیـده می شـود. با توجه به موارد فوق،روشـن می شـود که عوامل بـه وجود آورنده سـرقفلی به دو دسـته عوامل مادی و غیر مادی تقسـیم می‌شـود: عناصر مادی عبارت اند از کالاهای تجارتـی، مـواد اولیه، ابـزار کار در صنعت، قفسـه‌بندی و تزیینات داخلی، اثاثیه و وسـایل کار و تجارت و همه اشـیایی که برای بهره برداری و به کار انداختن سـرمایه لازم اسـت. عناصر غیر‌مـادی نیـز عبارت اسـت از موقعیت مشـتری‌گیری (مانند نزدیكـی به میدان عمومی یـا خیابان های اصلـی)، علامت تجـاری و نام تجـاری، گواهی نامه اختراع ترسـیمات و مدل ها، طول مـدت اجاره و حسن شـهرت مستأجر.

فارغ از تعريف برگرفته از قانون، براي سرقفلي دو معنی ارائه شده است: نخست، عوض وجهی است که مستأجر محل کسب، بابت سابقه‌ی کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع از منتقل الیه آن محل میگیرد. این جزء، دارایی نامرئی است و درآمد نیست، لذا مالیات به آن تعلق نمیگیرد. دوم آن‌كه، سرقفلي عوض وجهی است که مالک محل کسب تازه ساز، در اولین عقد اجاره، علاوه بر اجاره بها از مستأجر میگیرد. این پول، درآمد است و مشمول مالیات بر‌درآمد میگردد.

هنگامی که مالک، ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می­دهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف، اجاره ادامه داشته باشد یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که به مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت نماید و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.

تاریخچه سرقفلی در ایران

حق کسب و کار یا پیشه و تجارت ابتدا تحت عنوان (fun de commerce) یا حقوق وابسته به موسسه تجارتی از زبان فرانسوی وارد زبان حقوقی ایران شد و حقوقدانان به دنبال معادل فارسی که آیینه تمام نمای آن باشد هریک عباراتی را به کار بردند: »حقوق تجاری« »شهرت تجاری« »کارمایه بازرگانی« و برخی نیز ازجمله دکتر عبدالحمید اعظم زنگنه اصطلاح شایع سرقفلی را معادل آن دانستند.

سرقفلی در ایران برای اولین بار در سال 1317 به کار رفت، مـاده۳۱ قانون ثبت امـلاک مصـوب ۱۳۱۷ درباره حق آب و گل اسـت که بـا حق سـرقفلی شباهت دارد. این پدیده درحقوق ایران ظهوری ناگهانی داشته و در یک مقطع تاریخی خاص در حقوق ما پدیدار شده‌است ليکن در قانون سال1339 به جای آن از اصطالح حق کسب یا پیشه یا تجارت استفاده شد. حق سرقفلی در قوانین مصوب سالهاي 1356 و 1376 ماهیتی متمایز یافته است. بر مبنای قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 عقد اجاره‌ي اماکن تجاری، به انقضای مدت، خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را دارا است. سرقفلی در این قانون، با هیچ یک از قواعد حقوقی قابل توجیه نيست، اما در قانون سال 1376 سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره، طبق شرایط گذشته است. در این قانون مستاجر میتواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه‌ي پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

 

ماهیت اقتصادی سرقفلی

 سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی، قابل توارث، معامله و رهن میباشد. اما سرقفلی از اموال غیر مادی است كه قابل تصرف نیست. وجه سرقفلی از مصادیق دارائی نامرئی است و درآمد اتفاقی محسوب نمی‌شود.

 

انواع سرقفلی
اماكن تجاری و محل های كسب در قالب یكی از صورت‌های زیر از طرف مالك به غیر واگذار می گردد :

الف) انتقال قطعی ملك با سرقفلی
ب) اجاره ملك و واگذاری سرقفلی
ج) اجاره صرف ملك بدون اخذ سرقفلی


در حالت اول، مالك محل كسب و تجارت, ملك خود را با استفاده از یكی از عقود تملیكی به طور قطعی به دیگری انتقال میدهد. در این حالت ملك به طور كلی از مالكیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می شود پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می نماید این است كه قرارداد اجاره ای منعقد نمی گردد و موجر و مستاجری در میان نیست.

در حالت دوم, مالك محل تجاری را اجاره می كند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی كه در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار می نماید. از لحاظ تحلیلی, در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می شود یكی عقد اجاره برای تملیك منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن. در نظر قانون گذار از دو عقد مذكور اولی بر دومی غلبه و حكومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی گیرد هر چند كه میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد.

حالت سوم , شامل موردی است كه مالك محل تجاری ملك خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می دهد تنها چیزی كه در این حالت موجر از مستاجر دریافت می كند اجاره بهای عین مستاجره است و هیچ‌گونه پیش پرداختی تادیه نمی‌گردد.

 

تفاوت سرقفلی با مالکیت

طبق قانون ایران، مالک مغازه نمی تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد.حق سرقفلی مختص مستاجر مغازه است. اگر مالک، ملک تجاری را بفروشد دو حالت دارد یا به مستاجر می فروشد که در این صورت حق سرقفلی از بین می رود زیرا یک نفر نمی تواند همزمان مالک ملک و سرقفلی آن باشد. یا به غیر می فروشد که خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی شود.

در صورت فروش ملک دارای حق سرقفلی به غیر، انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.

مستاجر می تواند حق سرقفلی را انتقال دهد و در صورت انتقال شخص انتقال گیرنده مستاجر محسوب و از تمام حقوق متعلق به مستاجر برخوردار می شود.

 

تفاوت سرقفلی با حق کسب، پیشه یا تجارت

حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.

ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.

حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً چنین حقی ایجاد نشود ، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.

میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.

مبلغ و میزان سرقفلی، به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت مالک و موجر رقم آن را تعیین میکند و داوطلب اجاره، مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است، ليکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد. در حالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت این گونه نیست.

 

 

فصل دوم- اشارات قانون به سرقفلی

حقوق ایجادشده در قلمرو قانون روابط موجر و مستاجر 1356

منشاء ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت محل کسب

منشاء ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت محل کسب، وجود یک رابطه استیجاری است. فرض کنید رابطه فیمابین متصرف محل کسب با مالک رابطه شراکتی یا کارفرمایی باشد، دراینصورت نمی توان شریک یا کارگر را مستحق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت دانست.

 

منشاء ایجاد حق سرقفلی محل کسب

هیچ تردیدی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی ازحق کسب و پیشه، سرقفلی دیگری نیز در حقوق ایران وجود دارد به طوری که بعداز تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به دلیل ایجاد قهری(جبری، بدون اعمال اختیار) حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی از مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف، که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتا انتقال آن تحت عنوان سرقفلی در عرف میشود، سرقفلی ملک تجاری خود را بدوا با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمندتر بودن نسبت به اجاره صرف، روز به روز شایع تر گردید.

به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت‌های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می‌گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده‌اند – و با یک اجاره‌بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کردند و از آن جا که هیچ قانونی در خصوص سرقفلی وجود نداشت، قالب عقد انتقال سرقفلی به اجاره بیشتر شباهت داشت.

از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط مؤجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان »سرقفلی«منتقل می‌شد. عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی:

»سرقفلی واقعی« و »سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه «با نادیده گرفتن تفاوت‌های زیر بنایی این دو عمل حقوقی، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملاً اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال‌ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

این در حالی است که سرقفلی واقعی یک رابطه ارادی صرف بوده که علی‌رغم شباهت‌هایی که بین آن و حق کسب و پیشه وجود دارد؛ تفاوت‌های چشمگیرش قابل اغماض نیست.

 

 

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

فصل دوم از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مربوط به سرقفلی است .در این قانون آمده است:

ماده 6 - هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین ‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره 1 - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر ‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2 - در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

 

ماده 7 - هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

 

ماده 8 - هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

 

ماده 9 - چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.


‌ماده 10 - در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.

 

 

حقوق ایجادشده در قلمرو قانون روابط موجر و مستاجر 1376

مطابق مواد 6 الی 8 منشاء ایجاد حق سرقفلی ممکن است متفاوت باشد که در ذیل به بررسی آن ها می‌پردازیم:

  • منشاء ایجاد حق سرقفلی محل کسب، مبلغ اولیه پرداختی از سوی مستاجر است. ماده 6 این قانون به طور دقیق به این مسئله اشاره دارد.
  • منشاء ایجاد حق سرقفلی محل کسب شرط ضمن عقد اجاره است. در این حالت منشاء ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر مبلغ اولیه پرداختی از بابت حق سرقفلی نیست بلکه حقوق ناشی از شروط قیدشده در اجاره نامه است و مستاجر برای اسقاط این حقوق با توافق موجر می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مالک دریافت نماید. ماده 7 و 8 این قانون به طور دقیق به این مسئله اشاره دارند.

 

انواع شروط ایجادکننده حق سرقفلی

مطابق مواد 7و8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 شروط ایجادکننده حق سرقفلی عبارت اند از:

  • عدم افزایش اجاره بها از سوی موجر یا مالک
  • عدم تخلیه عین مستاجره از سوی موجر یا مالک
  • واگذاری عین مستاجره به مستاجر متصرف هرساله به همان مبلغ اجاره

 

 

نکات برگرفته از ماده‌ی 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:

  • اگر مستأجر بخواهد حقش را به دیگری واگذار کند بابت حقش باید مالیات بر سرقفلی دهد اما اگر ملک تجاری از ابتدا دست خود مالک بوده و مالیات بر درآمد را داده باشد مالیات دیگری بر آن تعلق نمی‌گیرد.
  • حق سرقفلی در ماده‌ی 6 به ملک تجاری اختصاص یافته و برای املاک غیرتجاری، اعم از مسکونی، اداری و آموزشی، حق سرقفلی تعلق نمیگیرد.
  • امکان واگذاری حق سرقفلی برای مستأجر، فقط در اثناي مدت اجاره وجود دارد، مگر آن که ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. بنابراین مستأجر میتواند در قبال واگذاری حق خود، سرقفلی دریافت کند.
  • اگر مالک قبل از عقد اجاره، چیزی از مستأجر تحت عنوان سرقفلی نگرفته است، مستأجر نميتواند پس از پایان اجاره و هنگام تخلیه از مالک سرقفلی بگیرد.

 

 

فصل سوم- معاملات سرقفلی

موارد مورد رعایت هنگام خرید سرقفلی

الف- سند سرقفلی: باید توجه شود که سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی                  

در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ شود. حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می‌شود.

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به سخن دیگر هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که می‌خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد باید در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج کند. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت‌تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله دیگری که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال است. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر. اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می‌خواهد حق و حقوق خود را انتقال دهد یا خیر. علی‌رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد اما شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره‌اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید، حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد.

 

موارد مورد رعایت هنگام فروش سرقفلی

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت: در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه کند که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند. لازم به توضیح است که انتقال علی‌رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظر‌های موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته‌تر خواهد بود.

 

انواع سند سرقفلی

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه‌های انتقال سر‌قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده‌اند یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده‌اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آن‌ها رسمی است (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.

 

انتقال سند سرقفلی و شرایط آن

انتقال سرقفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی، عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود. انتقال سرقفلی به یکی از روش های زیر صورت میگیرد:

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی و یا سند رسمی باشد.

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که بر اثر فوت شخص، حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.

ج- قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

 

نکات مربوط به انتقال سرقفلی

  • در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد اول باید با اظهار‌نامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند اگر مالک رضایت نداشته باشد باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت نماید. اما اگر مالک نه به انتقال رضایت دهد نه حاضر به پرداخت مبلغ شود مستاجر می تواند با اذن از دادگاه ملک را اجاره دهد. انتقال غیر قانونیسرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می‌شود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می‌دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی است. اضافه می‌شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. 
  • برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که درسند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
  • اگر قرارداد اجاره مستاجری (مالک سرقفلی) که حق انتقال به غیر را دارد منقضی شده باشد او ابتدا از طریق دادگاه علیه مالک دعوا الزام به تنظیم قرارداد اجاره را مطرح می کند سپس ملک را انتقال می دهد.
  • در صورتی که سندسرقفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر. اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند. 

 

 اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب، پیشه و سرقفلی می‌شوند

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش سرقفلی) کند مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.

ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

ج- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند. صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود . عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آن‌ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی شود در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد. 

د- عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.در حلیت و مشروعیت سرقفلی تردیدي نیست، ولی در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت، هنوز برخی بر عدم شرعی بودن آن تاکید مینمایند. در تعیین میزان سرقفلی، عاملی غیر از میل و خواسته‌ی مالک دخیل نیست و قواعد عمومی در این مورد نقش ندارد، اما در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت چنین نیست.

 

 

فصل چهارم- اصول قیمت‌گذاری و تعیین ارزش واقعی حق سرقفلی

بررسی مفهوم و معنای اصطلاحات ارزیابی و قیمت گذاری محل کسب

به منظور بررسی مفهوم و معنای اصطلاحات ارزیابی و قیمت گذاری محل کسب لازم است ابتدا مفاهیم و اصطلاحاتی را تعریف و تبیین نماییم.

  • محل کسب: به اماکن اداری یا تجاری اطلاق می‌شودکه شخص طی یک رابطه استیجاری اذن و اجازه فعالیت در آن را یافته است و در این رابطه استیجاری، اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستاجر، مورد اجاره را عین مستاجره و رابطه استیجاری را عقد اجاره گویند.
  • حقوق مکتسبه مستاجر: حقوقی است که مستاجر طی یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 با رعایت تشریفات مقرر در قانون کسب مینماید که عبارت اند از حق کسب و پیشه یا تجارت و حق سرقفلی
  • حق مالکیت محل کسب: ماده 30 قانون مدنی در این خصوص مقرر نموده است: »هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. «در واقع مالکیت مهم ترین حق عینی است که بین شخص و شیء ایجاد شدهو اذن هرگونه تصرفو انتفاع را به مالک میدهد.

 

انواع قیمت های ارزیابی

قیمت عادله: قیمت عادله را قیمتی که با آن بتوان واحد مشابه ای خرید، دانسته شده اند و برداشت بعضی از وکلا این بوده که قیمت روز، بیشتر از قیمت عادله می باشد.

قیمت مصوب: ارزش (قیمت) ممکن است به صورت مصوب و اعلامی باشد به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک(منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هرچندسال یکبار تهیه و تنظیم میشود.

قیمت بازار آزاد: در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان قیمت بر اساس عرضه و تقاضا در بازار تعیین میشود. هرچند در این بازار علاوه بر این دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارندکه مهم ترین آن ها حاکمیت(دولت) و نهادهای مالی(بانک ها) هستند. در واقع آن سطح از قیمت که عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، قیمت بازار(قیمت تعادلی) است.

قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات:علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی های خاص دیگری نیز وجود دارد. از آنجایی که مسکن و مستغلات جزء کالاهای همگن نیستند، یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند و به دلیلی عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه(مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازه ای نسبتا گسترده از قیمت تعیین میشود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند . به عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه به عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایفای نقش مینماید.

 

حقوق متعلق به محل کسب (عین مستاجره) مشمول قانون روابط موجر و مستاجر1376

1- محل های کسب(استیجاری) که حق سرقفلی برای آن ها پرداخت نشده است.

برای اینگونه اماکن تجاری تنها یک حق میتوان متصور شد آن هم حق مالکیت است که 100درصد آن متعلق به مالک ملک تجاری است و مستاجر محل در صورت داشتن قرارداد استیجاری صرفا مالک منافع عین مستاجره در مدت قرارداد بوده که با گذشت مدت باید محل اجاره را تخلیه و تحویل مالک دهد.

 

 

2- محل کسب(استیجاری) که حق سرقفلی برای آن پرداخت شده است.

ارزش اینگونه اماکن تجاری از دو حق تشکیل شده است که در ذیل به آن پرداخته شده است:

 

الف- حق سرقفلی محل کسب

این حق متعلق به مستاجر محل کسب بوده و ارزش آن با توجه به موجودیت تمام آیتم ها و عوامل موثر یا عدم وجود بعضی از این آیتم ها حسب مورد بین»80 الی 90 درصد« از ارزش کل قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب خواهد بود.

ب- حق مالکیت محل کسب

این حق متعلق به مالک ملک بوده . ارزش آن با توجه به موجودیت تمام آیتم ها و عوامل موثر یا عدم وجود بعضی از این آیتم ها حسب مورد بین»10 الی 20 درصد« از ارزش کل قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب خواهد بود.

 

 

 

عوامل و آیتم های ارزیابی و قیمت گذاری »حق سرقفلی« محل کسب

  • منشاء ایجاد حق سرقفلی:

کارشناس باید بررسی کند که منشاء ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر از کدامیک از طرق زیر بوده است.

الف- ازطریق پرداخت مبلغ تحت عنوان سرقفلی(مشمول ماده6 قانون روابط موجر و مستاجر1376)

ب- از طریق اسقاط شروط ضمن عقد(مشمول مواد 7و 8 قانون روابط موجر و مستاجر1376 )

 

  • میزان مبلغ اولیه پرداختی از بابت حق سرقفلی:

کارشناس باید تمام اسناد و مدارک دال بر نحوه انتقال و میزان واقعی مبلغ پرداختی از بابت خرید حق سرقفلی به مالک یا مستاجر قبل را بررسی  در نظریه کارشناسی قید نماید.

 

  • میزان اجاره بهای ماهیانه محل کسب:

کارشناس باید آخرین مبلغ اجاره بهای ماهیانه محل کسب پرداخت شده و میزان آن را تعیین و در کارشناسی قید نماید چون هرمیزان اجاره‌ بها بیشتر باشد درصد تاثیر این آیتم در ارزش گذاری پایین می‌آید و بالعکس هرچه کمتر باشد درصد این آیتم بالا میرود.

 

  • شغل و رونق تجاری محل کسب:

تمام موارد زیر در درصد تعیین شده برای این آیتم موثر است.

الف- نوع شغل و تعداد مشاغل تجویز شده برای این آیتم موثر است.

ب- تعداد مشاغل مشابه و هم صنف شغل محل کسب

ج- رونق تجاری شغل(شغل فعال یا متروکه یا مزاحم)

د- درآمد روزانه یا ماهانه حاصل از شغل فعال در محل کسب

 

عوامل و آیتم های ارزیابی و قیمت گذاری »حق مالکیت« محل کسب

  • موقعیت و کمیت ساخت ملک شامل:

الف- منطقه قرارگیری ملک محل کسب

ب- متراژ دقیق ملک محل کسب

ج- تعدد بر یا دهنه و عرض و طول ملک محل کسب

 

  • قدمت و کیفیت ساخت ملک محل کسب شامل:

الف- اسکلت بندی ملک محل کسب

ب- تعداد طبقات ملک محل کسب

ج- نمای خارجی ساختمان

 

  • امکانات و تجهیزات ملک محل کسب شامل:

الف- تسهیلات شهری(آب، برق، گاز، ...)

ب- تسهیلات داخلی ملک محل کسب(سیستم گرمایش، سیستم سرمایش، ...)

 

 

انواع عوامل و آیتم های افزاینده ارزش حقوق مکتسبه مستاجر

آیتم های موثر ذیل که ممکن است به عنوان شرط به نفع مستاجر در قراردادهای استیجاری مکتوب گردد، به عنوان عوامل افزاینده ارزش حق مکتسبه مستاجر محسوب شده و درصورت موجود بودن کارشناس باید درصدی از ارزش واقعی محاسبه شده برای حق مورد ارزیابی را مجددا به ارزش واقعی سرقفلی اضافه نماید.

 

 

پیوست

مثالی از شیوه ارزیابی و قیمت گذاری سرقفلی

مرحله اول- محاسبه قیمت عرفی و مبادلاتی هرمترمربع از محل کسب

قیمت عرفی و مبادلاتی هرمتر مربع از مغازه با مراجعه به محل و تحقیق از مشاورین املاک و غیره به صورت فرضی 25،000،000 تومان محاسبه شده است.

 

مرحله دوم- محاسبه درصد حداقلی و حداکثری حق سرقفلی متعلق به محل کسب

در این مرحله درصد حداقلی و حداکثری(80الی90درصد) حق سرقفلی در قیمت هر مترمربع از قیمت عرفی و مبادلاتی محل کسب لحاظ و محاسبه خواهد شد:

قیمت حداقلی هرمتر مربع سرقفلی متعلق به محل کسب:    

قیمت حداکثری هرمتر مربع سرقفلی متعلق به محل کسب:

 

 

مرحله سوم- مشخص نمودن قیمت متغیر در ارزیابی سرقفلی

از اختلاف قیمت حداکثری و حداقلی ، قیمت متغیر محاسبه میگردد.

 

مرحله چهارم- محاسبه درصد آیتم های ارزیابی و قیمت گذاری از قیمت متغیر (مطابق با آنچه در فصل آخر به آن اشاره شد)

بر فرض کارشناس مربوطه پس از بررسی های صورت گرفته، درصد آیتم های ارزیابی و قیمت گذاری از قیمت متغیر را برای آیتم »منشاء ایجاد حق سرقفلی «، آیتم »میزان مبلغ اولیه پرداختی از بابت سرقفلی «، آیتم »میزان اجاره بهای ماهانه «، آیتم »شغل و رونق تجاری «و آیتم »موقعیت و مرغوبیت محل کسب «به طور کلی 65 درصد از قیمت متغیر درنظر گرفته است. لازم به ذکر است این عدد یک عدد فرضی جهت ارائه یک مثال قیمت گذاری و واضح نمودن روند قیمت گذاری است. این رقم بسته به هر واحد تجاری و براساس نظر کارشناس مربوطه تعیین میگردد.

مرحله پنجم- جمع کل مبلغ به وجود آمده از درصد آیتم های موجود از قیمت متغیر با حداقل ارزش حق سرقفلی: در این مرحله کل مبلغ به وجودآمده از درصد آیتم های موجود باحداقل ارزش هرمتر مربع از حق سرقفلی جمع میگردد.

 

مرحله ششم- لحاظ نمودن آیتم های افزاینده(مطابق با آنچه در فصل آخر به آن اشاره شد)

به عنوان مثال درصورتی که حق انتقال به غیر (4درصد) و حق تغییرات و تعمیرات برای مستاجر محل کسب(3درصد) در قرارداد لحاظ گردد، خواهیم داشت:

 

ارزش محاسبه برای هرمتر مربع از این محل کسب فرضی معادل 23،138،750 تومان به دست آمده است.

 

 

منابع و مراجع:

 

قانون روابط موجر و مستاجر1376

کتاب، حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت( زهرا بهرامی،بهرام بهرامی- انتشارات نگاه بینه)

کتاب شیوه های عملی ارزیابی و قیمتگذاری سرقفلی(مهدی زینالی، توحید زینالی- انتشارات چراغ دانش)

کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه در حقوق ایران و فقه اسلام(بهمن کشاورز- انتشارات کشاورز)

مقاله نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376(ناصر کاتوزیان- مجله وکالت خرداد 1380)

مقاله سرقفلی در حقوق ایران(غلامعلی سیفی – مجله کانون وکلای دادگستری شماره151 -150)

گزارش خدمات حقوقی گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت

گزارش شیوه های قیمت‌گذاری (شرکت دوان ایرانیان)