توسعه املاک و مستغلات real estate development

توسعه املاک و مستغلات RD) real estate development)، کسب و کاری به معنای تسریع بخشیدن به ساخت یا بازسازی ساختمان هاست. Development فرآیندی است از پیدا کردن، انتخاب و خرید قطعه زمین، تصمیم گیری راجع به آنچه که باید روی آن ساخته شود، هماهنگ سازی و ترتیب دادن تمام فرآیندهای ساخت، سرمایه گذاری و تأمین سرمایه، مدیریت معاملات لازم در جهت ساخت پروژه، مدیریت فرآیندهای قانونی، نظارت ساختمانی، طراحی و معماری، اجرای ساخت، فروش، اجاره و غیره؛ فرآیندی به معنای واقعی از صفر تا صد.


Development یعنی تبدیل کردن ایده های روی کاغذ به یک ساختمان واقعی. RD کسب و کاری متفاوت از سازنده بودن است. ساخت یک پروژه ساختمانی بخشی از فعالیت های تعریف شده در RD است. بنابراین شرکت های بزرگی که خود را به عنوان developer معرفی می کنند را با سازندگان ساختمانی اشتباه نگیرید! مفهوم توسعه (development)، یک مفهوم بسیار گسترده است و از یک شرکت توسعه دهنده انتظار می رود تمامی این امور را بتواند در چارچوبی یکپارچه پیگیری و مدیریت کند. حرفه های بسیار زیادی در این بین وجود دارند که همگی باید تحت یک مدیریت واحد و برای هدفی مشخص فعالیت کنند:
- مدیریت پروژه
- معماری، محوطه سازی، مهندسی عمران، برنامه ریزی شهری برای کانسپت گذاری پروژه، طراحی و ساخت
- مهندسی محیطی و خاک برای تعیین امکان سنجی ساخت پروژه در سایت در نظر گرفته شده و تأثیرات آن
- مشاوره بازاریابی برای تعیین عرضه و تقاضا و تعیین فرآیندهای موثر بازار
- اقتصاد و تأمین مالی برای تعیین راهکارهای تأمین مالی پروژه، مدیریت امور مالی جاری و غیره
- وکالت و امور مربوط به پیگیری قراردادها، امور اداری، امور حقوقی و غیره
- مشاوران فروش، مدیریت املاک و مدیریت دارایی
- و بسیاری حرفه های دیگر از جمله معماری داخلی، تأسیسات، مشاورین تبلیغاتی و ...


شاید بتوان گفت یکی از دشوارترین بخش های فعالیت یک developer، آماده سازی موارد مربوط به زمین است. انتخاب زمین در موقعیت مکانی مناسب با کاربری های در نظر گرفته شده، قطعه بندی و آماده سازی های دسترسی، پیگیری مسائل قانونی و حقوقی، توجیه عموم جامعه نسبت به اجرای پروژه در نظر گرفته شده، ایجاد زیرساخت های شهری لازم شامل راه، سیستم آب، فاضلاب و دیگر تسهیلات عمومی لازم و غیره همگی از مواردی است که زمان و انرژی بسیاری را صرف می کند و از دشوارترین قدم های توسعه یک پروژه ساختمانی است. از آنجایی که بحث توسعه عموما برای پروژه های با ابعاد بزرگ به کار می رود، بنابراین آماده سازی یا توسعه زمین در این حرفه فرآیندی پیچیده و دشوار برای زمین های بزرگ را طلب می کند.


یک شرکت development ممکن است از دو مسیر مختلف به کسب و کار خود بپردازد. ممکن است یک شرکت بزرگ به عنوان یک توسعه دهنده فعالیت کند و تمامی بخش های تخصصی از معماری و ساخت تا بخش های خدماتی و حقوقی را به صورت یکجا و متمرکز در خود داشته باشد. در حالت دیگر این حرفه می تواند از طریق شرکتی پیش رود که یک مدیریت اصلی و چندین کارمند دارد که مسئولیت اصلی آنها مدیریت ارتباط با شرکت های تخصصی در هر قدم از توسعه یک پروژه است. در واقع این تیم بیشتر فعالیت های توسعه را برونسپاری می کند و مدیریت قراردادها و نظارت بر فرآیند اجرای کار را از صفر تا صد به عهده می گیرد. در این حالت کانترکتور ها contractor ها در سلسله مراتبی اجرایی از طرح های بالادستی تا اجرا طبقه بندی می شوند. ممکن است این فرآیند به صورت ترکیبی نیز پیش رود. آنچه مهم است چیدمان و مدیریت تیم های مختلف از طریق مدیریت پروژه حرفه ای با در نظر گرفتن تمامی جوانب محیطی، اقتصادی، سیاسی، اجرایی و غیره در بازه زمانی مشخص و به صورتی کارآمد است.


به طور خلاصه RD عمل کسب یک دارایی، افزایش ارزش آن و سپس فروش آن دارایی برای کسب سود است. ممکن است این فرآیند آسان به نظر برسد، اما در عمل فرآیندی پیچیده و دشوار است. ریسک محاسبات ارزش خالص پروژه و گرفتن وام های بزرگ بر مبنای آن، تعیین و مدیریت تیم های مناسب برای معماری، موارد حقوقی، فروش و غیره برای افزایش شانس موفقیت بر دوش شما به عنوان یک توسعه دهنده خواهد بود. در این فرآیند شما به عنوان یک توسعه دهنده همواره باید مواردی همچون ورشکستگی، نوسانات اقتصادی و عوامل پیش بینی نشده دیگر را هوشمندانه در نظر داشته باشد تا در صورت وقوع هر اتفاق خارج از برنامه ای بتوانید به صورت حداکثری از زیان خود و شرکاء جلوگیری کنید. در بسیاری از نمونه های development، توسعه دهنده developer یک کارآفرین بوده است که ریسک مالی بسیار قابل توجهی را برای خرید زمین و توسعه ملک متحمل شده است با این برنامه که در انتهای کار، پروژه از دید بازار ارزشمند تلقی شود و از این رو پروژه بتواند پول آفرین و سودبخش باشد که در این حالت معمولا توسعه دهندگان سود بسیار زیادی را کسب می کنند.


اصطلاح real estate development به عنوان یک کسب و کار برای اولین بار در انگلستان در سال 1990 و در متن یک برنامه جامع شهری Town and Country Planning Act به کار رفته است. همچنین لویی لسر در سال 1963 در مقاله ای در نیویورک تایمز به تشریح جایگاه توسعه دهندگان در صنعت ساختمان پرداخت. امروزه شرکت های معتبری با این عنوان در جهان مشغول به فعالیت هستند که از جمله آنها می توان به Emaar Properties در ایالات متحده عربی، Land securities در انگلستان، DLF در هند، LSR Group در روسیه و Stockland در استرالیا اشاره کرد.

در انتها باید گفت در این کسب و کار، به دلیل پیچیدگی های بالای اجرایی، مدلسازی های اولیه برای ساخت، جمعیت بازار هدف و ویژگی های دموگرافیک آنها و بسیاری مسائل محیطی بسیار می تواند در فرآیند اجرا کمک کند و تا حد زیادی خطاهای انسانی را کاهش دهد.