حق ساخت قابل انتقال TDR

در شهرهای دنیا مکانیسمی به اسم حق ساخت قابل انتقال (Transferable Development Right)  یا TDR وجود دارد که کمی شبیه تراکم‌ در شهر تهران است ولی تفاوت‌های عمده‌ای هم با آن دارد. تی دی آر فرایندی است که به عنوان ابزار کنترل پراکندگی شهری از طریق متمرکز کردن توسعه در نظر گرفته می شود.

تی ‌دی ‌آر چیست و چه فرقی با تراکم ‌فروشی دارد؟ به طور ساده مکانیسم تی ‌دی ‌آر یک مکانیسم «سقف و مبادله» (Cap and Trade) است. شهر برای مناطق مختلف سقف تراکم تعیین می‌کند و مطمئن می ‌شود که حجم کل تراکم در یک ناحیه از حدی بیش‌تر نمی ‌شود. ولی در داخل محدوده مالکان ساختمان‌های مختلف می ‌توانند حق‌ تراکم ‌شان را به سازندگان داخل منطقه بفروشند. با این مکانیسم جلوی سر کشیدن ده‌ها برج در یک منطقه فشرده گرفته می‌شود ولی برج سازان می‌توانند حق تراکم (گاهی حق هوا هم گفته می‌شود) مالکان ساختمان‌ها و زمین ‌های کم‌ تراکم را بخرند و نهایتا همه این تراکم‌ ها را در قالب یک ساختمان بلند بسازند.

در بسیاری از کشورها  از این مکانیسم در راستای حفاظت از زمین های کشاورزی و یا بافت های تاریخی استفاده می شود. شهرداری بنا به ملاحظات فرهنگی و تاریخی، ممکن است بخواهد که بافت برخی مناطق را دست نخورده نگه دارد. به عنوان مثال مناطقی که بناهای تاریخی و فرهنگی معروفی دارد که حیات شهری فعالی دارند و نیاز است تا حفظ شوند. در این صورت بنا به توافق شهرداری و مالکان آن ناحیه تاریخی خاص، تراکم ساختمان‌های این منطقه قابل انتقال به سازندگانی در مناطق دیگر شهر خواهد بود. بدین ترتیب مالکین زمین های کشاورزی و یا بافت های تاریخی و فرهنگی با داشتن حق انتقال توسعه زمین های خود، انگیزه بیشتری برای حفظ بافت موجود زمینشان دارند و با حمایت ساز و کارهای قانونی قادر خواهند بود این حق توسعه را به شرکت های توسعه دهنده و یا سازندگان خرد واگذار کنند. همچنین از مزایای دیگر این حق انتقال، قابلیت افزایش توسعه در مناطقی است که زیرساخت های آماده بیشتری دارد و بنابراین می تواند سبب توسعه متقارن هم جهت با زیرساخت های شهری شود.

تفاوت این مکانیسم با تراکم ‌فروشی در این است که در این شیوه شهرداری حق ندارد اجازه ساخت تجمیعی بیش‌تر از تراکم مشخص شده در هر ناحیه مشخص (Zone) را به سازندگان بدهد. بلکه فقط اجازه می ‌دهد تراکم به صورت سیال بین ساختمان ‌های منطقه تعیین شده جابه‌جا شود، بدون این که تراکم کل منطقه تغییر کند.

در این روش شهرداری می‌تواند درآمد خود را از مالیات روی مبادلات خرید و فروش تراکم تأمین کند. ضمن این که ایده مالیات سالیانه از تراکم واگذارنشده به غیر هم مطرح است. بدین نحوکه تراکم و زمین دو دارایی جانشین هم هستند. شما می‌توانید جمعیت بیش‌تری را در سطح (زمین بیش‌تر) یا در ارتفاع (هوا) ساکن کنید. پس هوا و زمین به لحاظ تابع تولید مسکن شبیه هم عمل می‌کنند. برخی شهرها این سیاست را دارند که از زمین به نسبت ساختمان مالیات خیلی بیش‌تری بگیرند تا به این شکل دارندگان زمین خالی را به ساختن تشویق کنند. همین سیاست برای مالیات گرفتن از تراکم واگذارنشده  هم مطرح است چون آن هم شبیه زمین ساخته‌ نشده است.