مدیریت مرکز خرید Mall Management

مدیریت مال ها با توجه به طول عمر آنها و همچنین کارکردشان می تواند به دو بخش تقسیم شود: اولین مرحله، توسعه مرکز خرید و دومین مرحله، مدیریت بهره برداری.


توسعه مرکز خرید: بدون شک این مرحله مهمترین مرحله برای یک مرکز خرید است. انتخاب مکان احداث مرکز خرید نقش تعیین کننده ای در موفقیت یا شکست آن دارد. در این مرحله توسعه دهندگان مرکز خرید، در کنار طرح ریزی (برنامه ریزی) معماری و مفهومی و توسعه مرکز خرید، تلاش می کنند تا بر اساس ترکیب مشتریان احتمالی مجتمع و همچنین تصویری که از مرکز خرید ساخته اند، مستأجرانی را برای مرکز خرید انتخاب کنند که کیفیت و نوع محصولاتشان با تصویر ساخته شده برای مرکز خرید مطابقت داشته باشد. انتخاب جایگاه مال در بازار جزئی از برنامه ریزی استراتژیک مراکز خرید است که میزان بسیار زیادی از برنامه ها و تصمیم گیری های آتی آن بسته به همین جایگاهی است که برای آن انتخاب می شود.
پروسه توسعه شامل هماهنگ سازی فعالیت هایی مثل برنامه ریزی یا طرح ریزی (مفهومی، مالی، معماری)،گرفتن مجوزها، انجام عملیات ساخت، اجاره دهی و مدیریت مستأجران است.
از دید اجاره دهی و مدیریت مستأجران تصمیم گیری برای اینکه مستأجران در کجا جانمایی شوند بسیار مهم است.
مستأجران بر اساس نوع anchor) ، preferential و fill-up tenant) و کاربری ( غذا، پوشاک، کفش، اثاثیه منزل و ...) ، به دسته های مختلفی تقسیم می شوند که این عمل را زونینگ می نامیم.
زونینگ یعنی بخش‌بندی و طراحی چیدمان انواع کاربری‌ها و فروشگاه‌هایی که می‌توانند در یک مال حضور داشته باشند. ترکیب نوع، تعداد و اندازه فضاهایی که باید به هر کاربری در یک مجتمع تجاری اختصاص داده شوند بسیار مهم است. به هر میزان این ترکیب برآمده از مطالعات دقیق بازارشناختی بوده و بتواند به طیف وسیع‌تری از نیازهای مخاطبان، ساکنان محلی و مراجعه‌کنندگان به مال پاسخگو باشد؛ به همان میزان، تعداد مراجعات و در نتیجه سطح سرزندگی، شلوغی و محبوبیت یک مال را بالا برده و به دنبال خود افزایش فروش را برای فروشگاه‌های مال به ارمغان می‌آورد. امروزه موفقیت یک مرکز خرید تا حد زیادی به نوع و کیفیت فروشگاه‌ها و کاربری‌های موجود در آن بستگی دارد.
Anchor tenant ها همان مستأجرین جذب کننده یا به عبارتی مستأجرین لنگر هستند. این فروشگاه ها معمولا در نقاطی مکان یابی می شوند که به سبب جذب بازدیدکننده ها به سمت خود بتوانند مسیر حرکتی کاملی را در مال ایجاد کنند و از این طریق دیگر فروشگاه ها نیز دیده شوند. این فروشگاه ها معمولاً دارای بزرگترین فضاهای تجاری در یک مال هستند، معمولاً فعالیت های مستقل تبلیغاتی دارند و کیفیت و کاربری آنها خاص و ممتاز است. برندهایی همچون Carrefour، Debenhams، IKEA و محصولاتی از این قبیل معمولاً در زمره مستأجرین لنگر طبقه بندی می شوند.
فودکورت ها، رستوران ها، کافی شاپ ها و مراکزی همچون سینما و یا مرکز بازی نیز از پرطرفدارترین مستأجران لنگر در یک مال محسوب می شوند که طراحی، کیفیت و جانمایی هرچه بهتر آنها در جذب هرچه بیشتر بازدیدکننده برای کل مجتمع تجاری بسیار تأثیرگذار است.
برنامه های تبلیغاتی و بازاریابی و ترویجی نیز باید از همین مرحله آغاز گردد و به صورت یک برنامه پیوسته تا انتهای عمر مرکز خرید ادامه پیدا کند. از جمله مزایای برنامه های ترویجی در این است که از تمامی فضاهای مال استفاده بهینه می شود، سبب جذب مخاطبان بیشتری می شود، مزیتی رقابتی برای پیش افتادن از رقبا محسوب می شود و می توان از این روش مسیرهای جدیدی برای حرکت افراد در فضا به نفع بازدید از فروشگاه ها ایجاد می شود.

 

مدیریت بهره برداری: در مرحله دوم، محصول توزیع شده در زمان مناسب بهره برداری خواهد شد. اکنون تمرکز بر روی مرکز خرید، مدیریت تجهیزات و تعمیر و نگهداری است. البته بر روی اقدامات حمایتی مانند فعالیت های حقوقی و بازاریابی و همچنین اطمینان از پس زمینه مالی کافی نیز توجه ویژه ای خواهد شد. تا هم اکنون هزینه های مربوط به سرمایه گذاری (مخصوصاً توسعه) به اتمام رسیده است، بنابراین هدف برگشت سرمایه گذاری است. که می تواند به معنی پرداخت اقساط وام ها و یا برگشت سرمایه های شخصی باشد.
از نقطه نظر چیدمان صنوف و بررسی مدت زمان قراردادهای اجاره، مدیر مجتمع مجبور به درگیری ثابت روزانه برای جذب و انتخاب مستأجران جدید خواهد بود. در این زمان فقط پر کردن از دیدگاه انتخاب ترکیب مستأجران اتفاق می افتد. فقط زمانی که واحدی تخلیه شد، به منظور ماکزیمم سازی کارآیی مرکز خرید، آنها برای پیدا کردن مستأجر جدید جست و جو خواهند کرد که نوع، کاربری و سطح کیفی مستأجر جدید با تصویر مرکز خرید و چیدمان صنوف کنونی مطابقت داشته باشد.
به دلیل اینکه قراردادهای بلند مدت نیز روزی به پایان خواهد رسید، رفتار مصرف کنندگان در طول زمان تغییر خواهد کرد و همچنین ممکن است مردمی که در منطقه تجارت مجتمع زندگی می کنند تغییر کنند. بنابراین مدیر مجتمع نیاز به تجدید حیات مرکز خرید خواهد داشت.
در هنگام تجدید حیات، اهمیت و وسعت فعالیت های مربوط به انتخاب ترکیب مستأجران مناسب تقریباً با فعالیت های مشابه در هنگام توسعه مرکز خرید یکسان است. این فعالیت ها ممکن است با تغییرات عمده و یا توسعه مرکز خرید همراه شود. بنابراین تجدید حیات در برخی موارد می تواند بسیار هزینه بر باشد، مخصوصاً هنگامی که نیازمندی های ویژه مستأجران جدید با تدابیر و افکار توسعه دهندگان و سرمایه گذاران در مرحله توسعه مرکز خرید مطابقت نداشته باشد.

 

تمامی فعالیت های ذکر شده در دو مرحله توسعه و بهره برداری را می توان در 5 سرفصل دسته بندی کرد:
1. Mall positioning؛ معرفی مال «به» و «در» بازار هدف
2. Zoning؛ چیدمان صنوف
3. Promotion؛ فعالیت های تبلیغاتی و بازاریابی
4. Facility management؛ اداره عمومی، مدیریت حفظ و نگهداری مال
5. Finance management؛ مدیریت تأمین مالی

 

 

مطالعه فرصت Opportunity Study

مطالعه فرصت ابزاری برای شناسایی سریع و برآورد جذابیت یک فرصت کسب و کار در بازار است. مطالعه فرصت بخشی از برنامه ریزی استراتژیک کسب و کار است و پیش از اقدام به تولید یک محصول جدید یا ارائه خدمات صورت میگیرد تا از این طریق بتوان بازار را برای کسب سود محتمل و درآمد ناشی از ایجاد این کسب و کار ارزیابی کرد. یکی از مهمترین فاکتورهایی که در مطالعات فرصت مورد بررسی واقع می شود، پیش بینی تقاضا برای محصول و یا خدماتی است که قرار است روانه بازار شود.


برخی از مهمترین مواردی که در یک مطالعه فرصت باید به آنها پرداخت، این موارد هستند: شناسایی سودآورترین بخش بازار، تعیین نرخ رشد این فرصت در بازار، شناسایی رقبا و تحلیل شکاف موجود میان خود و رقبا، شناسایی نقاط تمایز اصلی که سبب ماندگاری در بازار خواهند شد و غیره. از طریق پاسخگویی به مواردی از این دست، صاحبان کسب و کار تصمیم خواهند گرفت که چگونه وارد بازار شوند و گزاره های ارزشی اصلی آنها در بازار چگونه خواهد بود.

یک مطالعه فرصت معمولا از پنج مرحله و بخش تشکیل می شود:


1. معرفی و شناسایی عوامل محیطی و تأثیرگذار در یک کسب و کار

عواملی که در این بخش باید به عنوان عوامل تأثیرگذار پیرامونی مورد مطالعه قرار بگیرند شامل این موارد هستند: موقعیت و شرایط اقتصادی، تحلیل های مرتبط به ابعاد حقوقی و قانونی، ویژگی ها و مشخصات ساختارهای تکنولوژیک (آخرین تکنولوژی بازار، وضعیت توسعه و پژوهش)، مسائل مرتبط اجتماعی و تحلیل های مربوط به محیط طبیعی.
تحلیل های محیطی در بخش املاک و مستغلات و انجام مطالعات فرصت یک پروژه ساختمانی شامل مطالعه و بررسی محیط فیزیکی پیرامون اطراف محل تعیین شده برای پروژه نیز خواهد بود. ویژگی های شهر و محله مورد نظر، کیفیت سطح زندگی، کاربری ها، دسترسی ها، قوانین و مقررات شهری، قیمت زمین و سایر هزینه ها، خدمات شهری و ... شامل این تحلیل می باشند.


2. توصیف صنعت مدنظر و چشم انداز آن

در این بخش باید تحلیلی جامع از صنعت مورد نظر صورت پذیرد: اندازه و نوع این صنعت در زمان حال و پیش بینی برای حداقل 3 تا 5 سال آینده، انواع روش های موجود بازاریابی موجود در این صنعت، گرایش های اصلی توسعه در این صنعت و اصلی ترین راهکارهایی که این حوزه برای فرصت پیش روی ما در اختیار قرار می دهد.


3. تحلیل رقبای اصلی

در این بخش محصول و یا خدمات ما باید به خوبی توصیف و شرح داده شود و جایگاه آن در بازار معین و مشخص شود. تصمیم گیری نسبت به این محصول و یا خدمات و نوع آن، حاصل مطالعات صورت گرفته در مراحل قبلی است. گاهی ممکن است محصول و یا خدمات در حالت های مختلفی در نظر گرفته شود. سناریو نویسی به تصمیم گیرندگان کمک می کند که در صورت عدم توجیه پذیری یک طرح در انتهای مطالعه، بتوانند حالت های مختلف دیگر را نیز مورد بررسی قرار دهند و بنابراین انعطاف پذیری بالاتری در تصمیم گیری داشته باشند.
تعیین موقعیت محصول باید به صورت شرح نقاط قوت و ضعف آن از دید استفاده کنندگان و مشتریان باشد تا تصویر بهتری نسبت موقعیت در نظر گرفته در بازار به دست آید. سپس مواردی همچون کانال های بازاریابی، قیمت گذاری، برنامه های ترویجی، خدمات قابل ارائه، سهم بازار، و تعیین استراتژی ها برای مواجهه با رقبا مورد مطالعه قرار گیرد.


4. تعیین مشخصات بازار هدف

فاکتورهایی که باید در این بخش مورد توجه قرار گیرند: شناسایی مشتریان بالقوه، کانال های موجود برای ارتباط، نیازهای عمومی گروه مخاطب، شناسایی سلایق و خواسته های گروه مخاطب، شناسایی نحوه تصمیم گیری مخاطبان برای خرید، موضوعات تأثیرگذار بر انتخاب مخاطبان و غیره.


5. پیش بینی فروش و تحلیل های مالی

در این بخش از طریق ابزارهای مختلف قیمت گذاری و پیش بینی های حجم و مدت زمان فروش باید صورت پذیرد. سپس از طریق تحلیل های مالی و استفاده از مفاهیمی همچون نرخ بازگشت سرمایه، نرخ بازده داخلی، آنالیز حساسیت ارزش خالص فعلی پروژه و غیره راجع به ورود این محصول و یا خدمات به بازار تصمیم گیری می شود. در صورتیکه طرح بر مبنای سناریو نویسی پیش رفته باشد و بیش از یک انتخاب موجود باشد، تحلیل های مالی به خوبی به ما کمک خواهند کرد که در کنار در نظر گرفتن انواع دیگر شرایط موجود، یک گزینه را به عنوان گزینه برتر بتوانیم انتخاب کنیم.

 

نکته: تفاوت میان مطالعه فرصت و مطالعه امکان سنجی در آن است که مطالعه فرصت پیش از هرگونه اقدام و تصمیم گیری نسبت به آغاز یک پروژه انجام می شود و سعی بر آن دارد تا یک پروژه را در بهترین حالت ممکن در بازار سرمایه گذاری، تعیین و انتخاب کند. حال آن مطالعات امکان سنجی پس از انتخاب نوع و مشخصات یک پروژه صورت میگیرد و امکان عملی شدن آن چه از لحاظ تکنیکی و چه از لحاظ مالی و سپس بررسی سودآوری پروژه را مورد بررسی قرار می دهد و برای سرمایه گذاران و تصمیم گیرندگان امکان تصمیم گیری در مشارکت در یک پروژه خاص را فراهم می سازد.

مطالعه فرصت در عمل شامل اقدامات مختلفی می شود که بنا به هر پروژه و نوع درخواست کارفرما، شرایط موجود و استراتژی های گروه انجام دهنده مطالعه فرصت ممکن است دارای تفاوت هایی باشد. با این حال، کلیات این نوع از مطالعات در چارچوب یکسان است.

 

 

دفتر کار مجازی Virtual Office

دفتر کار مجازی یک موقعیت مکانی است که تنها در فضای مجازی وجود دارد و می توان گفت پیدایش آن مصادف با زمانی است که تفکر کار حرفه ای از راه دور و در منزل باب شد. امروزه صاحبان کسب و کار بزرگ و حتی بسیاری از کارمندان ترجیح میدهند در هر شرایطی و در هر مکان جغرافیایی با استفاده از تکنولوژی هایی نظیر یک لپ تاپ، خط تلفن و دسترسی به اینترنت بتوانند حرفه خود را دنبال کنند. در جهان رقابتی امروز این مفهوم حاوی مفاهیمی همچون صرفه جویی چشم گیری در زمان و انعطاف پذیری بالای کاری در مقایسه با روش های کاری سنتی می باشد. در این شیوه کاری حتی ملاقات ها نیز می توانند از طریق ابزارهایی همچون ویدئو کنفرانس صورت گیرند و مدارک می توانند از طریق راههای اینترنتی جابجا شوند. با تمام این اوصاف، امروزه برای تکمیل و بهبود شیوه کاری مجازی دفاتری در شهرهای بزرگ دنیا به نام دفاتر مجازی تأسیس شده اند. از طریق این دفاتر مدیران و صاحبان کسب و کاری که دارای دفتر کار سنتی نمی باشند می توانند صاحب آدرس پستی باشند. گاهی برخی از این افراد مجبور هستند علاوه بر دفتر کاری شخصی خود در شهرها و یا کشورهای دیگری نیز صاحب دفتر کاری باشند که در این صورت دفاتر کار مجازی بهترین انتخاب برای آنها خواهد بود. دفاتر کار مجازی علاوه بر تأمین کردن یک آدرس پستی ثبت شده برای شرکت ها، خدمات دیگری نیز به صاحبان کسب و کار ارائه می کنند.


خدماتی که دفاتر کار مجازی برای مشتریان فراهم میکنند را میتوان به دو دسته تقسیم کرد:
1. خدمات ارتباطی
- منشی از راه دور: هر دفتر کار مجازی از یک تیم از کارمندانی تشکیل شده است که الزاما این گروه در محیط دفتر حضور ندارند و از طریق شبکه های تعریف شده نرم افزاری- سخت افزاری با یکدیگر در ارتباط هستند و به امور تعریف شده برای مشتریان می پردازند.
- دستیار مجازی: برای بسیاری از صاحبان کسب و کار داشتن دستیار در مکانی که خودشان در آن حضور ندارند ضروری است. این افراد مسئول پیگیری به امور شرکت مذکور هستند در حالیکه ممکن است هرگز با کارفرمای خود ملاقاتی نداشته باشند. یک دفتر کار مجازی مسئولیت معرفی و مدیریت امور میان دستیاران assistant و مشتریان خود را به عهده میگیرد.
- call center، از آنجایی که آدرس و شماره تلفن و فکس دفتر کار مجازی ممکن است روی کارت مدیریتی مشتریان آن مرکز ثبت شده باشد، بنابراین مسئولیت پاسخگویی به تمامی تماس ها و دریافت فکس ها و انتقال آن به مشتری با دفتر و کارمندان آن خواهد بود. طبق مطالعات صورت گرفته، بیش از 75 درصد تماس هایی که به صندوق صوتی وصل می شوند از سوی تماس گیرنده قطع می شوند. بنابراین حضور افرادی برای پاسخگویی به تماس های تلفنی در این دفاتر نقطه ای مثبت تلقی می شود.

 

2. خدمات مربوط به فضا
- این دفاتر معمولا در نقاط مناسبی از حیث موقعیت مکانی و سطح اقتصادی در یک شهر در نظر گرفته می شوند و بنابراین آدرسی مناسب روی بیزینس کارت و معمولا در نقاطی که دفاتر کار لوکس و با سطح بالای درآمدی حضور دارند خواهد بود.
- مسئولیت دریافت بسته های پستی مشتریان و مدیریت آنها به عهده دفتر کار است.
- مسئولیت دریافت برخی پاکت های پستی با نظارت مشتریان، اسکن آنها، انتقال به مشتری و پاسخگویی به بسته ها به عهده کارمندان دفتر کار مجازی است.
- نکته حائز اهمیت در این دفاتر این است که در هر زمانی که مشتری تقاضا کند این دفتر باید قادر به تنظیم و مدیریت یک جلسه قرار ملاقات حرفه ای باشد. زمانبندی جلسه ملاقات ها معمولا باید از قبل تنظیم شود.
- دفاتر کار مجازی باید دارای فضاهای کاری باشند. گاهی ممکن است مشتریان نیاز داشته باشند ساعاتی را در دفتر کاری سپری کنند به خصوص زمانی که نیاز به کار گروهی با دیگر همکاران را دارند. در نظر گرفتن اتاق های کاری برای استفاده های محدود از ویژگی های این دفاتر کاری است.
- گاهی برخی از این دفاتر، برای مشتریان خود امکان اقامت کوتاه مدت چند روزه را نیز فراهم میکنند تا از این طریق تمام احتیاجات یک مدیر که همواره در حال سفر است را برآورده سازند.

 

دفاتر کار مجازی به ازای آدرس ثبت شده و خدمات ارتباطی که برای مشتریان خود فراهم میکنند به صورت ماهیانه و یا سالانه مبلغی را دریافت میکنند. از آنجایی که برخلاف سوئیت های مدیریتی، این دفاتر تنها متعلق به یک شخص یا شرکت خاص نمی باشد، بنابراین از لحاظ مالی بسیار به صرفه تر می باشد و برای کسب و کارهای بیشتری قابل استفاده است. مشتریان در حین اینکه از امکانات و مزایای یک دفتر کار مجهز و مدرن استفاده می کنند و معرفی مناسبی از شرکت یا کسب و کار خود خواهند داشت، در هزینه بسیار صرفه جویی می کنند و مهم تر از آن به انعطاف پذیری بالایی که کسب و کار آنها نیازمند آن است دست می یابند. گاهی ممکن است شخصی در این حالت در شهرها و یا کشورهای مختلفی از خدمات دفاتر کار مجازی استفاده کند که معمولا به شبکه دفاتر یک برند مشخص می پیوندد و بنابراین هرچقدر یک برند دفتر کار مجازی گسترده تر باشد، امکان جذب مخاطبان بیشتری را نیز خواهد داشت.
مفهوم دفاتر کار مجازی سالهاست که در کشورهای اروپایی و آمریکایی رواج پیدا کرده و شرکت هایی همچون Servcrop ، Regus و wework پیشگامان این صنعت هستند. استقبال کمپانی های معتبر و معروف همچون Google از این دفاتر کاری نشان داده است که مدل کسب و کار بسیاری از شرکت های موفق که خصوصا گسترش جغرافیایی آنها بسیار گسترده است بسیار با دفاتر کار مجازی virtual offices و همچنین دفاتر کار مشترک Shared offices منطبق و سازگار است.

Create the right image for your business with a prestigious address and a range of supporting services: Regus

 

در ایران و بخصوص تهران نیز چندسالی است شرکت های گوناگونی این خدمات را تعریف و کسب و کار خود را آغاز کرده اند. شرکت معتبر Servcorp نیز وارد بازار ایران شده است و ایران را به عنوان یکی از شعبات ارائه دهنده خدمات خود انتخاب کرده است. 

 

قرارداد EPC (مهندسی، تدارکات، اجرا)


قرارداد‌‌های EPC

Engineering, Procurement, Construction مهندسی، تدارکات، اجراء

 


یکی از قراردادهای مهم و پیچیده که امروزه با رشد صنعت، مورد اقبال قرار گرفته است مهندسی، تدارکات، اجراء است. تا مدت های مدید در طرح های بزرگ عمرانی و صنعتی از قراردادهای سه عاملی استفاده می شد که در آن کارفرما و پیمانکار به وسیله عاملی به نام مشاور، اجرای پروژه را برعهده می‌گرفتند. در این حالت توالی فرایندها به دلیل عدم همپوشانی طراحی و ساخت باعث طولانی شدن زمان کلی پروژه می شود همچنین اصلاح و بازنگری طراحی در حین اجرا بسیار زمان بر است به همین دلیل کم کم این نتیجه حاصل شد که از تخصص شرکت های پیمانکاری استفاده شود و کارفرما نقش (Order) داشته باشد و تمامی مراحل طراحی، ساخت و اجرا را برعهده پیمانکار بگذارند به همین علت به این قراردادها پروژه کلید در دست (Turnkey) گفته می شود، زیرا کارفرما نهایتا با چرخاندن یک کلید، پروژه را در اختیار می گیرد و از آن استفاده می‌کند. در این روش علیرغم ایجاد برخی محدودیت‌ها برای کارفرما، با قراردادن کلیه فعالیت‌ها برعهده پیمانکار، کارفرما از قید مسئولیت‌های سنگین مدیریتی و اجرایی آزاد می‎‌گردد. همچنین امکان شروع کارهای اجرایی قبل از انجام کامل کارهای طراحی فراهم شده و در نتیجه زمان اجرای طرح کاهش می‌یابد. لازم به ذکر است در پروژه های EPC می بایست در ابتدای کار مطالعات اولیه پروژه و Feasibility Study همراه با طراحی محتوایی (مفهومی) Conceptual Design انجام شده باشد.


امروزه با عنایت به تاکید برنامه‌های سوم، چهارم و پنجم توسعه، استفاده از این قراردادها در صنایع بزرگ فولادی، نفتی، ‌‌‌پتروشیمی، برق و مخابرات، مسکن و مستغلات ایران رو به افزایش است.
در ایران از قانون چهارم برنامه توسعه به بعد به قراردادهای EPC اشاره شده‌است. در ماده 31قانون برنامه چهارم توسعه، دولت موظف گردیده‌‌‌‌‌‌‌است به منظور افزایش کارآمدی و اثربخشی طرح ها و پروژه های سرمایه‌گذاری با رویکرد نتیجه‌گرا حداقل در 40درصد طرح های کلید در دست به جای سایر قراردادهای پیمانکاری سنتی استفاده کند. همچنین در قانون پنجم برنامه توسعه که از سال 1390 مورد لحاظ قرار گرفته است نیز به اجرای پروژه ها براساس این قرارداد اشاره شده است.

 

پیش نیازهای لازم برای اجراء پروژه به روش EPC:
1. توانایی دستگاه اجرایی در تعریف دقیق و کامل پروژه و تفاهم دو جانبه مابین دستگاه اجرایی و پیمانکار در خصوص محدوده و هدف پروژه
2. توانمندی دستگاه اجرایی از حیث مدیریت پروژه
3. تأمین اعتبار مورد نیاز و دسترسی به آن در موعدهای از قبل تعیین شده
4. وجود پیمانکار توانمند که دارای ویژگی های یک پیمانکار عمومی و یک مشاور (طراح) به صورت توأم باشد.
5. وجود مشخصات و الزامات فنی استاندارد و تثبیت آن در ابتدای کار

 

امروزه پروژه های EPC در داخل کشور رشد فزاینده‌ای داشته و بعلت مزایای اصلی آن یعنی اطمینان از قیمت نهایی و تاریخ قطعی اتمام طرح با استقبال بیشتری مواجه می گردند. نکته حائز اهمیت در مورد انتخاب روش اجرای پروژه ها توجه به فراهم نمودن زیرساخت های لازم برای اجرایی ساختن آنهاست. بنابراین در صورتیکه شرایط پروژه ایجاب نماید روش EPC یا طرح و ساخت می تواند روش مناسبی برای اجراء باشد، البته به شرطی که زیرساخت های مورد‌نیاز جهت تحقق آن در کشور به وجود آمده باشد. زیرساخت های مورد نیاز جهت موفقیت روش EPC و سایر روش های نوین مدیریتی برای اجراء پروژه ها، دربرگیرنده زیرساخت های آموزشی، مدیریتی، اقتصادی، قانونی، اجتماعی و فرهنگی بوده و فقدان یا ضعف هریک از این عوامل می تواند موفقیت طرح را با اشکالات جدی مواجه سازد. بنابراین می بایست زمینه آشنایی مدیران و کارشناسان با روش های علمی و نوین مدیریتی فراهم گردیده و پیمانکاران موجود با تقویت توان مهندسی خود قادر باشند تا بدون دخالت سایر مشاورین، پروژه ها را با کیفیت مطلوب اجراء نمایند.

ویژگی های EPC
• سرعت در این پروژه ها بیشتر بوده و با انجام سریع کار، پرداخت های مورد انتظار نیز به موقع می بایست انجام گردد.
• کارفرما و مشاورین باید به مهارت و تجارب پیمانکار اعتماد داشته باشند و در نتیجه به غیر از مواردی که پیمانکار از وظایف خود به صورت اساسی و کلی عدول می کند، لازم نیست در کار پیمانکار دخالت نموده و یا پیشنهادات را با تأخیر طولانی مورد بررسی قرار دهند.
• فعالیت کارفرما و مشاورین وی بیشتر در فرآیند مناقصه و نظارت عالیه در طول طرح خواهد بود. بعنوان یک قانون کلی هر عیب و نقصی که در محدوده تعریف شده کار حادث شود مسئولیت پیمانکار خواهد بود و ریسک و مسئولیت اجرایی از کارفرما به پیمانکار منتقل می شود.
• یکپارچگی در خرید تجهیزات و کالا خصوصا خریدهای خارجی، مدیریت آن‌ را بسیار آسان‌تر کرده و به صرفه تر نیز صورت خواهد پذیرفت.
• پیمانکار EPC شرکتی است که در عین برخورداری از توان مالی مناسب در سه زمینه متفاوت مهندسی E، تدارکات P و اجراء C دارای تجربه و توانمندی کافی باشد.


دلایل افزایش تمایل به بستن قرارداد EPC توسط مالکین
عمده ترین مزایای روش قراردادیEPC که باعث جذب کارفرمایان و پیمانکاران به این روش شده است عبارتند از:
• معمولاً سریع‌ترین روش اجرای پروژه می باشد.
• صرفه جویی در هزینه و زمان
• داشتن قیمت اولیه قطعی، هزینه انجام پروژه و جدول زمان بندی اولیه
• اطمینان کارفرما از مبلغ نهایی و زمان قطعی پایان کار
• یک مجموعه مسئول طراحی و ساخت است و کارفرما تنها با یک واحد مسئول(پیمانکار) سرو کار دارد.
• بهبود مدیریت ریسک برای کارفرما
• ارتقای قابلیت ساخت داخل کشور و نوآوری
• استفاده از تأمین مالی به صورت فاینانس در این روش با سهولت بیشتری صورت می گیرد.
• پیمانکار دارای آزادی عمل بیشتری در زمینه انتخاب تجهیزات و تکنیک های اجرایی بوده و همچنین وابستگی خاصی به فعالیت های دیگران و پیروی از برنامه زمانبندی آنها ندارد.
• مالک در مقابل تغییر قیمت مواد و مصالح، نیروی انسانی و امثال آن محافظت می شود.
• درگیر‌شدن پیمانکار در امر طراحی


در کشور ما اجراء پروژه های بزرگ به روش EPC مسائل و مشکلات خاصی داشته که برخی از آنها شامل موارد ذیل می باشد:
• فقدان دانش مدیریت پروژه به صورت حرفه ای
• فقدان پیمانکاران عمومی با قابلیت مدیریت پروژه های با گردش مالی بالا
• تغییرات و نوسانات زیاد در سیستم اداری و قانونگذاری کشور
• ضعف سیستم مالی کشور

 

قرارداد EPC با اضافه شدن خدمات جدیدتر می تواند به عنوان یکی از روش های زیر نیز به کار رود:

Engineering, Procurement, Construction, Installation) EPCI)
اگـر پیمانکــار، نصــب کامــل تجهیــزات ســاخته شــده را نیــز بــر عهــده بگیــرد، قــرارداد (EPCI) خواهـد بـود.

Engineering, Procurement, Construction, Commissioning) EPCF)
در صـورت توانمنــدی پیمانکـار در امـر تــامین مـالی، تـامین مــالی طــرح یا پــروژه را نیــز مــی تــوان بــر عهــده پیمانکــار گذاشــت کــه در این صــورت قــرارداد به صورت (EPCF)خواهد بود.

Engineering, Procurement, Construction, Management) EPCM)
اگـر پیمانکـار مـدیریت طـرح یا پـروژه را نیـز خـود بـر عهده بگیرد، قرارداد (EPCM) نامیده می شود.

 

تحلیل PESTEL

تحليل محیط کلان خارجی "PESTE or PESTEL"

اين الگو كه در ابتدا به PEST معروف بود، بر مبناي تحليل عوامل سياسي، اقتصادي، اجتماعي و تکنولوژيک استوار گشته و چهار چوبي از عوامل کلان محيطي را که در ارزيابي محيطي به کار مي روند به تصوير مي کشد و در حوزه‌ تحقيقات بازار چشم اندازي مشخص از عوامل کلان محيطي که يک شرکت بايد مد نظر قرار دهد، ارائه مي نمايد. اين تحليل ابزاري سودمند براي شناخت در زمينه رشد يا افول بازار، موقعيت کسب و کار، ظرفيت ها و مديريت عمليات می ‏باشد.
با در نظر گرفتن موضوع تحليل، ابزار PEST كه به PESTEL تبديل گرديده، مي تواند براي تحليل بخش هاي تجاري، صنايع ، بازارهاي خاص يا کل اقتصاد به کار رود.
اين تحليل محرک هايي که بيشترين اهميت را در گذشته داشته اند، شناسايي نموده و مشخص مي نمايد كه تا چه اندازه اي ممکن است در آینده تغيير کنند و چگونه بر سازمان يا کل صنعت اثرگذار خواهند بود. تحليل PEST محيط پيراموني کسب و کار را مورد بررسي قرار مي دهد و يک ابزار استراتژيک مناسب براي شناخت "تصوير بزرگ" از محيطي که کسب و کار مذکور در آن انجام مي شود را ارائه می نماید.
اين ابزار مي تواند در راستاي بهره برداري از فرصت ها و حداقل نمودن تهديدهايي که بنگاه اقتصادي با آنها مواجه مي شود مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
با يک تحيل PEST ، بنگاه اقتصادي مي تواند افق طولاني ‏تري از زمان را مشاهده نمايد و توانايي شفاف ‏سازي فرصت‌ها و تهديدهاي پيش ‏روي خود را داشته باشد. با جستجوي محيط پيراموني براي ديدن نيروهاي تاثيرگذاري بالقوه به صورت هاله اي در افق، بنگاه اقتصادي مي تواند فرايند برنامه ‏ريزي استراتژيک را وراي زمان جاري و در ظرف افق آينده تدوين نمايد.


جنبه های مختلف قابل بررسی در تکنیک PESTEL موارد ذیل می باشد:

P, L
سياسي و قانونی

(Legal , Political) مسائل سياسي محلي، ملي و بين المللي چگونه و از چه طريقي روي سازمان اثر خواهند گذاشت؟
- قانون گذاري در آينده
- قانون گذاري در عرصه خارجي و بين‏ المللي
- هيات ‌ها و فرايندهاي قانون‌گذاري
- سياست هاي دولت

 


E
اقتصادي (Economical)

مسائل اصلي اقتصادي ملي و بين المللي که مي توانند روي سازمان اثرگذار باشند، کدامند؟
- وضعيت اقتصاد داخلي
- روندهاي اقتصاد داخلي
- اقتصادها و روندهاي خارجي
- موضوعات عمومي وضع ماليات
- موضوعات تجاري و مالي بين‌ المللي

 

 

S
اجتماعي (Social)

روندهاي اجتماعي که روي چگونگي فعاليت سازمان اثرگذار هستند، کدامند و در برنامه‌ ريزي براي آينده چه معني خواهند داشت؟
- روندهاي شيوه‌ زندگي
- مشخصات جمعيت شناختي
- قضاوت هاي رسانه
- عوامل قومي و مذهبي

 

 

T
فن آوري (Technological)

تغيير در فن آوري به سرعت روي مزيت رقابتي تأثير مي گذارد. این تغییرات از چه جهاتی باید بررسی شوند؟
- توسعه تکنولوژي هاي رقيب
- تامين مالي تحقيق و پژوهش
- تکنولوژي هاي مشارکتي/ وابسته
- جايگزيني تکنولوژي / راه‌حل ها

 

 

E
محيط زيست (Environmental)

مسائل و موارد مربوط به محيط چگونه در کسب وکار و آينده ما اثرگذار هستند؟
- موضوعات اکولوژيکي و زيست محيطي

 

 

بیشتر بخوانید:

تحلیل سوآت

ارزیابی عوامل داخلی و خارجی IEFE

ماتریس بررسی رقابت CPM

ارزیابی اقدام و موقعیت استراتژیک SPACE

ماتریس گروه مشاوران بوستون BCG

ماتریس استراتژی های اصلی GSM

تحلیل عوامل داخلی و خارجی

تصمیم گیری و اولویت بندی استراتژی ها QSPM-ACCEPT

مدل جنرال الکتریک GE

 

 

قرارداد BOT

قرارداد BOT

 


ساخت، بهره برداری، واگذاریBuild, operate, transfer) BOT):
یکی از روش های اجرای پروژه های عمرانی، رویکرد ساخت، بهره برداری، واگذاری (BOT) است. این رویکرد عبارت است از روشی جامع به منظور طراحی، ساخت، بهره برداری و مدیریت سود پروژه که با کمک گرفتن از سرمایه گذاران داخلی و خارجی بخش خصوصی صورت می گیرد و تلاش میکند تا کمترین هزینه ممکن به کارفرما وارد شود.


این روش یکی از روش های پذیرفته شده جهت مشارکت بخش خصوصی در توسعه پروژه های زیربنایی در سطح جهان می باشد. دولت های مختلف از این روش به عنوان یک روش مناسب برای سرمایه گذاری و ساخت سریع پروژه های زیربنایی که بشدت مورد نیاز جامعه می باشد استفاده می‌کنند. اصطلاح BOT اولین بار در دهه 1980 میلادی و هنگامی که دولت وقت ترکیه اعطای امتیاز چند نیروگاه را به مناقصه گذاشت، به کار برده شد.
در این روش امتياز ساخت و بهره برداری از پروژه به مدت معینی توسط کارفرما به يك شرکت یا كنسرسيوم متشكل ازچند شركت خصوصي تحت عنوان "شرکت پروژه" داده شده و انتقال طرح به کارفرما پس از طی مدت معینی و بعد از تحصیل درآمد لازم محقق می گردد.
انجام این روش مانند سایر روش های اجرای طرح های بزرگ با تهیه اسناد مناقصه و پس از مرحله مطالعات اولیه توسط کارفرما آغاز می گردد. سپس سرمایه گذاران بخش خصوصی با بررسی اسناد مناقصه و حصول اطمینان از مثبت بودن نتایج امکان سنجی با ارائه پیشنهاد در مناقصه شرکت می‌کنند. در مرحله بعدی و با تعیین برنده مناقصه و انجام مذاکرات اولیه یک شرکت با مسئولیت محدود بعنوان "شرکت پروژه" توسط سرمایه گذاران برگزیده تأسیس می شود. این شرکت، صاحب امتیاز BOT محسوب می گردد. سرمایه متولیان جهت تأسیس شرکت معمولا 20 تا 30 درصد سرمایه‌گذاری لازم برای اجراء پروژه می باشد. مابقی سرمایه مورد‌نیاز از‌‌طریق انعقاد موافقت‌نامه‌های مالی با بانک ها و موسسات مالی معتبر تأمین می‌گردد.


از اهم وظایف شرکت پروژه، عقد موافقت‌نامه‌های لازم با کارفرما، پیمانکار اجرایی، شرکت بهره‌بردار و موسسات مالی می باشد. معمولا شرکت با عوامل کارفرما برای فروش محصول موافقت‌نامه‌ای بر مبنای تحویل با شرایط take or pay (بردار یا بپرداز) امضاء می نماید. در این حالت چنانچه خریدار محصول در مواقعی نیاز به محصول تولیدی نداشته باشد، ملزم به پرداخت حدود 80 درصد از قیمت محصول تولیدی می‌باشد. در این روش کارفرما بازپرداخت هیچ وامی را از طرف سرمایه گذاران یا متولیان پروژه تضمین نکرده و در نتیجه فشار ناشی از استقراض کاهش می‌یابد. به علاوه ریسک های مربوط به ساخت و تکنولوژی های جدید نیز به طرف مقابل (بخش خصوصی) منتقل می گردد.

 


ویژگی‌های اساسی یک قرارداد BOT را می‌توان به‌ شرح‌ زیر برشمرد:
• امتیاز ساخت یک پروژه‌ی اقتصادی ازسوی کارفرما به شرکت پروژه اعطا می‌شود.
• امتیاز بهره‌برداری از پروژه‌های اقتصادیِ ساخته‌شده، ازسوی کارفرما برای مدت معینی به شرکت پروژه واگذار می‌شود.
• شرکت پروژه مسئول تأمین مالی پروژه است.
• شرکت پروژه مسئول طراحی، تأمین کالاها، ماشین‌آلات و مواد لازم برای ساخت و راه‌اندازی پروژه است.
• مسئولیت بهره‌برداری از پروژه درمدت مقرر به‌عهده‌ی شرکت پروژه است.
• شرکت پروژه از راه فروش کالا و خدمات حاصله از بهره‌برداری پروژه، اصل سرمایه، بهره‌های متعلقه و سود خود را بازیافت می‌کند.
• پس از سپری‌شدن مدت مقرر برای بهره‌برداری، پروژه به‌طور رایگان به کارفرما منتقل می‌شود.
• شرکت پروژه موظف است درطول بهره‌برداری و تا زمان تحویل، پروژه را قابل‌استفاده نگه‌ دارد. درصورت لزوم، شرکت پروژه باید تعمیرات یا اصلاحات لازم را به ‌هزینه‌ی خود انجام دهد؛ به‌نحوی‌که پروژه در زمان تحویل از نظر فنی، سالم و قابل‌ بهره‌برداری باشد.

 

پیش‌نیازهای قراردادهای BOT
سه عامل را می‌توان به‌عنوان پیش‌نیاز عقد قراردادهای BOT برشمرد. در وهله‌ی نخست، پروژه‌ی تعریف‌شده باید توجیه اقتصادی داشته باشد؛ به‌‌شکلی‌که نیاز کاربردی و محسوس آن در کشور حس شود. عامل دوم، همت و عزم کافی دولت و بخش عمومی برای امضای قرارداد و صدور مجوزات لازم و نیز تضمین امنیت سرمایه‌گذاری در این پروژه است. سومین و آخرین عامل برای انعقاد قراردادهای ساخت، بهره‌برداری و انتقال نیز، وجود سرمایه‌گذاران و حامیان مالی‌ ای است که ریسک‌های گوناگون پروژه را تا مرحله‌ی بهره‌برداری برعهده گیرند.

 

روند به کارگیری روش BOT

 

1. شناسایی
همانند سایر طرح ها شناسایی پروژه به عنوان گام اول می بایست انجام شود. در این مرحله مطالعات امکان سنجی مقدماتی شامل بررسی های اقتصادی، مالی و فنی با توجه به اوضاع اقتصادی و سیاسی انجام شده و الزامات و منافع حاصله از اجرای طرح به روش BOT مشخص می گردد.

2. مناقصه/مذاکره
مذاکره
چنانچه پروژه را بتوان بصورت مستقیم به سرمایه گذار واجدالشرایط واگذار نمود، با انجام مذاکرات تفاهم‌نامه ای مابین طرفین به امضاء رسیده و موافقت نامه خرید محصول نیز منعقد می گردد.

مناقصه
در روش انجام مناقصه مراحل فرعی زیر اجراء می شود:
آمادگی کارفرما برای مناقصه
آمادگی سرمایه گذاران برای مناقصه
انتخاب برنده مناقصه

3.توسعه
در این مرحله و پس از امضاء موافقتنامه پروژه، تنظیم موافقت‌نامه مابین سرمایه گذاران جهت شکل دادن ساختار شرکت پروژه انجام شده و مشارکت سهام برای تحقق پروژه مشخص می‌شود. موافقت‌نامه تأمین مالی، عقد پیمان با پیمانکاران و کسب تعهدات و سایر امور ذیربط نیز به انجام می رسد.

4.اجرا
در این مرحله ساخت و سازها، نصب و راه اندازی پروژه انجام شده و در صورت موفقیت در آزمایشات، آموزش ها و تهیه دستورالعمل های بهره برداری و کسب مجوزها، فاز بعدی آغاز می شود.

5.بهره‌برداری و نگهداری
این مرحله طولانی ترین دوره پروژه محسوب می‌گردد. پس از راه اندازی پروژه، کارفرما در طول بهره برداری با انجام بازرسی های دوره‌ای و دریافت گزارشات، اعمال نظارت نموده و بر انتقال تکنولوژی از شرکت پروژه (یا پیمانکار)، آموزش نیروی کار، ایمنی عمومی و حفظ شرایط زیست محیطی توجه و دقت لازم را ابراز می نماید.

6.واگذاری
پروژه BOT با واگذاری طرح به کارفرما به پایان می‌رسد. شرکت پروژه موظف است از پروژه و تاسیسات آن تا تاریخ واگذاری به شکل مناسبی نگهداری نماید تا کارفرما بتواند بهره‌برداری از پروژه را ادامه دهد. در این مرحله صدور ضمانت نامه های تعمیرات و کارکرد مناسب تجهیزات و تأسیسات می‌بایست ملاحظه گردد.

 

عمده ترین ریسک های پروژه های زیرساخت BOT مربوط به بخش خصوصی عبارت است از:
فاز امکان سنجی، طراحی و ساخت:
• ریسک لغو یا تغییر مقیاس
• ریسک مرتبط با دریافت مجوزهای دولتی و رعایت مقررات زیست محیطی
• ریسک تقابل با جوامع محلی (تأخیر در استملاک و...)
• مفروضات اشتباه مالی
فاز بهره برداری:
• ریسک سلب مالکیت و سلب مجوز بهره برداری
• تغییر در قوانین و مقررات (به ویژه در حوزه قیمت گذاری، کیفیت راه ها و...) 
• تغییرات مدیریتی و تغییر سیاست‌گذاری ها

 

روش BOT تاریخچه کوتاهی دارد و بیش از دو دهه از به ثمر رسیدن آن نیز می‌گذرد. این روش را می توان به عنوان یکی از روش های جدید و مثمر ثمر خصوصی‌سازی نام برد که مشارکت فعال بخش خصوصی را در احداث و توسعه پروژه های زیربنایی به همراه دارد. از جمله مزایای این روش کاهش مشکلات عدیده دولت در مسائلی همچون استقراض خارجی، پذیرش ریسک پروژه ها، پایین بودن کارایی طرح ها و ... می باشد. انتقال تکنولوژی به کشور و توسعه زیربنایی از شاخصه های اصلی روش BOT محسوب می‌گردد. درنهایت می توان گفت درک صحیح این روش از طرف دولت و شرکت های دولتی و استفاده از آن در شرایط مناسب پیش‌نیاز اصلی جهت موفقیت بحساب می‌آید. در ایران نیز قوانینی همچون قانون «تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری خارجی»، قراردادهای BOT را زیرپوشش قرار داده و بستر حقوقی لازم را برای بهره‌مندی از این قراردادها فراهم ساخته است.

 

از دیگر روش های سرمایه گذاری با مفهوم واگذاری می توان موارد ذیل را نام برد:

احداث ، بهره برداری، تملیک (BOO (Build-Operation-Own:
قراردادهای B.O.O نوعی قرارداد بین المللی است که در آن "شرکت پروژه" نسبت به ساخت، تملک، راه اندازی و نگهداری پروژه برای همیشه اقدام کرده و عوارض اجاره‌ها، مخارج و درآمد پروژه را جمع می‌کند.
سرمایه‌گذار در B.O.O مسئول ساخت و بهره‌برداری از پروژه بوده و هیچ اجباری در مورد تحویل پروژه ساخته شده به دولت و یا بخش دولتی ندارد.در واقع مالکیت این پروژه‌ها در اختیار سرمایه‌گذار بوده و هیچگونه محدودیتی در مورد زمان بهره‌برداری از پروژه نداشته و قرارداد فاقد تعهد انتقال پروژه به دولت میزبان، پس از پایان امتیاز موجود است.
اينگونه پروژه ها در كشورهايي بوجود مي آيند كه :
الف: داراي حساسيت كمتري نسبت به واگذاري امتياز به سرمايه گذاران خارجي مي باشند.
ب: سياستهای روشني جهت بهره گيري از سرمايه گذاري بخش خصوصي تدوین نموده اند.
ج: قبلاً تجربه کافی در روش (B.O.T) را كسب نموده باشند.

 

احداث، تملیك، بهره برداري، انتقال :Build-Own-Operate-Transfer) BOOT)
تمام مفروضات شبیه B.O.T است اما Own یا تملك از اين جهت در اين قرارداد به كار رفته است كه "شرکت پروژه" ، اموال مادي موجود در پروژه را در طول مدت قرارداد مالک می شود و سپس آن را به دولت انتقال مي دهد.مالكيت كامل پروژه درطول مدت بهره برداري امكان واگذاري مالكيت به ثالث، امكان جانشيني، ايجاد و تنظيم تعرفه افزايش قيمت و … را برای سرمایه گذار فراهم می آورد ليكن تعهد به انتقال پروژه در پايان زمان امتياز به کارفرما، جزء لاينفك قرارداد است.

 

احداث، تملیک، بهره برداري، فروشBuild- Own-Operate-Sell) BOOS):
چنانچه در پروژه هاي ساخت، تملیک و بهره برداري BOOT "شرکت پروژه" متعهد شود که پس از انقضاي مدت معيني پروژه را در قبال دريافت مبلغي به کارفرما مزبور بفروشد از عنوان احداث، تملیک، بهره برداري(BOOS) استفاده مي شود.

 

احداث، اجاره به شرط تملیک، انتقال Build-Lease-Transfer) BLT):
چنانچه "شرکت پروژه" پروژه را بعد از احداث، تملک کرده و آن را برای مدت معینی در مقابل مبلغی به دولت یا بخش خصوصی اجاره دهد و پس از سپری شدن مدت، آن را بطور رایگان به کارفرما تملیک کند، از عنوان احداث، اجاره به شرط تملیک و انتقال (BLT) استفاده می شود.
تفاوت این روش با روش غیر مشارکتی " اجاره " در این است که روش اجاره ، مشارکتی نیست و عملیات ساخت هم ندارد و "شرکت پروژه" با منابع خویش اقدام به احداث یا ساخت در پروژه ننموده است ولی در روش BLT کل یا قسمتی از پروژه توسط (و با منابع) "شرکت پروژه" ساخته میشود.

بازسازی، بهره برداری، انتقالRefurbish-Operate-Transfer) ROT):
چنانچه پروژه ای یا تاسیساتی که هم اکنون موجود است، به بخش خصوصی واگذار گردد تا توسط بخش خصوصی بازسازی شده و متقابلا برای مدتی مورد بهره برداری بخش خصوصی قرار گیرد و سپس به کارفرما منتقل شود از عنوان بازسازی، بهره برداری، انتقال (ROT) استفاده می شود.

 

مدرنیزه کردن، بهره برداری، انتقال Modernize-Operate-Transfer) MOT):
چنانچه پروژه زیربنایی موجود، به بخش خصوصی واگذار شود تا آن را به یک پروژه مدرن تبدیل کرده و درعوض برای مدتی مورد بهره برداری قرار دهد و سپس آن را به طور رایگان به کارفرما منتقل نماید از اصطلاح مدرنیزه کردن، بهره برداری، انتقال (MOT) استفاده می شود.

 

احداث، انتقال، بهره برداری Build-Transfer-Operate) BTO):
چنانچه در یک قرارداد BOT طرفین بخواهند تاکید کنند که مالکیت پروژه و تاسیسات آن به محض اتمام به کارفرما منتقل شود ولی درعوض کارفرما امتیاز استفاده انحصاری از پروژه را برای مدت مشخصی به "شرکت پروژه" اعطا کند از اصطلاح احداث، انتقال، بهره برداری (BTO) استفاده می شود.

 

 

 

 

تأمین مالی بین المللی Finance

تأمین مالی از منابع بین المللی (فاینانس)


تأمین مالی ازمنابع بین المللی در دو حالت امکان پذیر می باشد: تأمین مالی شرکتی Corporate Finance و تأمین مالی پروژه Project Finance.
حالت اول تأمین مالی با تعهد کامل بوده و بازپرداخت تعهدات مالی پروژه از طریق کلیه دارایی های شرکت میسر می باشد. حالت دوم تأمین مالی با تعهد محدود و یا بدون تعهد محسوب می شود و منبع بازپرداخت تعهدات پروژه، درآمد حاصل از فروش تولیدات و سرمایه های مربوط به طرح می باشد. تأمین مالی از نوع دوم مقبولیت بیشتری برای دستگاه های اجرایی دارد.
در هر دو حالت، فاینانس یک روش کوتاه مدت انتقال سرمایه به کشور است زیرا پس از فرارسیدن موعد بازپرداخت وام، می بایست اصل سرمایه به همراه سود آن برگشت داده شود. بنابراین مهمترین شرط دریافت وام ارزی دارا بودن توجیه اقتصادی و نرخ بازگشت سرمایه مناسب است.
قراردادهای تأمین مالی (فاینانس) به طور کلی شامل مفادی است که حقوق، مسئولیت ها و تعهدات طرفین را به طور شفاف تعیین نموده و برقرار می سازد. این قراردادها میان منابع مختلف بین المللی ارائه کننده تسهیلات و استفاده کنندگان پس از انجام مذاکرات لازم و دستیابی به توافق منعقد می گردد. بندهای مندرج در این قراردادها در برگیرنده تعاریف، مبلغ تسهیلات، چگونگی استفاده از تسهیلات اعطایی، مهلت بازپرداخت، تعیین چگونگی حل اختلافات، قوانین حاکم، مراجع رسیدگی به اختلافات، نحوه تضمین، بیمه و سایر موارد خاص خواهد بود.

به طور خلاصه، قراردادهای فاینانس بدین مفهوم هستند که یک بانک یا موسسه تجاری خارجی وامی را بمنظور عملیات معینی به کشور و یا شرکت مشخصی پرداخت نموده و در واقع کنترلی روی هزینه کردن آن ندارد و لذا تعهدی نیز برای به ثمر نشستن طرح نداشته و در سررسیدهای تعیین شده اصل و فرع آن را از طرف قرارداد و یا بانک تضمین کننده قرارداد دریافت می نماید.

 

برخی ویژگی های استفاده از فاینانس:
1. در صورت دستیابی به تسهیلات دارای نرخ پایین و بلند مدت بودن باز پرداخت، روش بسیار مفیدی می باشد (به شرط داشتن توجیه اقتصادی مناسب).
2. چنانچه امکان فروش محصولات تولیدی بصورت کوتاه مدت و با سود بیشتر از سود فاینانس وجود داشته باشد روش موثری محسوب می گردد.
3. در کشور ما بدلیل نوسانات نسبتا زیاد درآمدهای ارزی، بکارگیری روش فاینانس جهت تأمین مالی طرح ها بخصوص در مورد طرح های دولتی می بایست با نظارت و کنترل بیشتری همراه باشد.
4. ریسک حاصله در هنگام دریافت وام های خارجی بر عهده اعتبار گیرنده (در اکثر موارد دولت و شرکت های دولتی) بوده و در هر صورت بازپرداخت اصل و سود حاصل از سرمایه گذاری در موعد تعیین شده الزامی است.
5. دریافت اعتبارات فاینانس فقط جذب سرمایه فیزیکی محسوب شده و برخلاف سرمایه گذاری خارجی که در بیشتر موارد با انتقال تکنولوژی و دانش فنی همراه است، هیچگونه مزیتی در خصوص افزایش رقابت صنعتی کشور و انباشته شدن سرمایه انسانی در نیروهای متخصص و تحصیل کرده را بدست نمی دهد.

 

شش کلاه تفکر The six thinking hats

ابداع کننده این تکنیک ادوارد دوبونو (پدر تفکر خلاق) است. در این تکنیک به طور کلی با استفاده از شش سبک فکری، موضوع یا مسئله مورد نظر، بررسی می‌شود. برای هر یک از شش سبک فکری نیز یک کلاه با رنگی مخصوص در نظر گرفته شده است. در واقع رنگ کلاه‌ها نمایان‌گر طرز تفکر و نگرش افراد می‌باشد. دوبونو سعي مي‌كند به كساني كه دور هم جمع مي‌شوند، بياموزد كه تک بعدی فکر نکنند و به تفكر خود وسعت دهند و آنگاه به راه‌هاي خلاق بيانديشند و با يك هماهنگي مدبرانه نتايج را طبقه بندي كرده و در تصميم‌گيري از آن استفاده كنند. افراد با گذاشتن هر یک از کلاه‌ها بر سرشان، سبک فکری‌شان را براساس رنگ کلاه‌شان تغییر می‌دهند.


در ایده شش کلاه تفکر دو هدف اصلی وجود دارد. اولین هدف ساده کردن عمل تفکر است تا بدین وسیله به شخص متفکر اجازه داده شود تا به جای اینکه به مسائل مربوط به احساسات و منطق و اطلاعات و امید و خلاقیت توأماً بیندیشد، در آن واحد تنها به یک موضوع فکر کند. درواقع این بدین مفهوم است که درعوض اینکه شخص از منطق برای پشتیبانی از احساسات نیمه پنهان خود استفاده کند، می تواند احساسات خود را به راحتی و آشکارا با کلامی تحت عنوان کلاه قرمز بیان کرده، بدون اینکه بخواهد برای احساسات خود دلیل بیاورد یا توجیه کند. سپس بعد از اظهار احساس خود به صورت آشکارا، شخص می تواند با کلاه سیاه با جنبه های منطقی مساله برخورد کند.


دومین و در واقع هدف اصلی ایده شش کلاه تفکر، یک نوع تغییر در نوع تفکر است. اگر یک شخص در یک جلسه، شدیداً دیدگاه منفی داشته باشد، می توان از آن شخص درخواست کرد که کلاه سیاه را از سرش بردارد. یا ممکن است از او تقاضا شود که کلاه زرد را بر سر بگذارد که در واقع مستقیماً از او درخواست می شود که مثبت فکر کند. بدین شکل، ایده شش کلاه تفکر از یک نوع واژه یا اصطلاح استفاده کرده که با وجود این، به هیچ عنوان آزاردهنده یا توهین کننده نیست و چیزی که بسیار مهم است این است که این اصطلاح، به شخصیت یا شأن هیچ شخصی اهانت نمی کند. به وسیله تبدیل شش کلاه تفکر به یک بازی تحت عنوان (ROLE-PLAY)، این امکان فراهم می شود تا سوال های به خصوصی درباره انواع تفکر پرسیده شود. در واقع این کلاه ها بیشتر شبیه دستورالعمل های تندنویسی هستند.

 

سبک فکری هر کدام از کلاه های رنگی به شرح زیر است:

سفید

سفید، رنگ خنثی و کنش پذیر است. تفکر با کلاه سفید، طریقه آسانی را ارائه می کند تا از دیگران بخواهیم واقعیت ها و ارقام را بی طرفانه مطرح کنند. فکر کردن با کلاه سفید هنگامی شکل قانونی به خود می گیرد که متفکر را تشویق کند تا در ذهن خود واقعیت ها را از تعابیر و تفاسیر و مسائل متفرقه کاملا جدا کند.

 

قرمز

رنگ قرمز، احساسات و شور و هیجان و نیز خشم را بیان می کند. آنچه در بحث کلاه قرمز مطرح می شود، احساسات و دریافت ها و جنبه های غیر استدلالی است. این کلاه رسما به ما اجازه می دهد عواطف خود را از یک حس ساده اولیه گرفته تا یک جرقه بزرگ مانند الهام، بیان کنیم. با کلاه قرمز -هرگز- مجبور به قضاوت درباره احساسات یا توضیح دلایل آن نیستیم. با این کلاه شما می توانید نقش یک متفکر احساساتی را بازی کنید که به جای حرکت منطقی از یک مرحله به مرحله بعد، تنها به صورت حسی و عاطفی واکنش نشان می دهد.

 

سیاه

سیاه، رنگ غمگین و منفی است. باید گفت که بیشتر متفکران، چه کسانی که دوره های آموزش تفکر صحیح را گذرانده اند و چه سایرین، با کلاه سیاه بیشتر از سایر کلاه ها احساس راحتی می کنند. این مساله به سبب تأکیدی است که سازمان ها و فرهنگ ها بر مباحثه و انتقاد دارند. کسی که از کلاه سیاه استفاده می کند، به خطاها، اشتباه ها و موارد نادرست موجود در طرح تجاری و بنگاه اقتصادی اشاره می کند. به تعبیر دیگر، صاحب کلاه سیاه به ما اشاره می کند که طرح یا موضوع مورد بحث، با تجارب و یا دانش موجود جور در نمی آید. او به ما می گوید که چرا این کار ممکن نیست و درست از آب در نخواهد آمد. کلاه سیاه از اشتباه کردن، انجام کارهای ناآگاهانه و انجام کارهایی که ممکن است غیر قانونی باشد جلوگیری می کند.

 

زرد

زرد، رنگ مثبت و آفتابی است. ما می توانیم بر موقعیت ها، شاخص ها و تحلیل هایی که مثبت هستند تمرکز کنیم. می توانیم به دنبال محاسن و فواید و جنبه های علمی بودن یک طرح، ایده و... باشیم. ما می توانیم از کلاه زرد در فرایند حل خلاق مساله، به منظور بهبود طرح، کشف فواید و مزایای اقتصادی طرح، توسعه و ارتقا طرح، ایجاد بازارهای جدید، یافتن زمینه های پذیرش طرح، ایجاد انگیزه برای پیگیری کارها و موثر واقع شدن مساله و یا مشکل استفاده کنیم.

 

سبز

سبز یعنی گیاه، فراوانی نعمت و زمین حاصل خیز. کلاه سبز نشانگر ایده های نو و خلاق است. تفکر با کلاه سبز، به طور خاص متوجه نظرات نو و راهکارهای جدید برای مسائل و مشکلات است. کلاه سبز به گریز از نظرات کهنه برای یافتن نظرات نو می اندیشد.
این کلاه به اعمال تغییر و دگرگونی معتقد است و تفکر با آن، تلاشی متمرکز و آگاهانه در جهت اعمال تغییر و تحول در امور است. ویژگی های تفکر با کلاه سبز به خلاقیت مربوط می شود و کسی که از آن استفاده می کند، در واقع قصد دارد از روش های مربوط به تفکر خلاق استفاده نماید. بر این اساس جست و جوی راه ها و راه حل های متنوع دیگر در جریان حل مساله، یکی از پایه های تفکر با کلاه سبز است. متفکر با کلاه سبز حتی زمانی که مشکل خاصی نیز وجود ندارد، با روحیه خلاق خود و با دقت، به هرچیز توجه می کند تا دریابد آیا می توان باز هم راه بهتری پیدا کرد؛ بنا بر این، در کلاه سبز، حرکت، نشاط و میل به اعمال تغییر، جای قضاوت را می گیرد.

 

آبی

آبی، رنگ سرد مطبوعی است. هنگامی که کلاه آبی را بر سر می گذاریم، درباره یک موضوع فکر نمی کنیم، بلکه در باره نحوه تفکر درباره یک موضوع فکر می کنیم. رنگی آبی نماد نظارت کلی است. مانند آسمان که همه چیز را می پوشاند و در بر می گیرد. کلاه آبی مسئول خلاصه برداری، جمع بندی و نتیجه گیری هاست و این کار در مراحل مختلف و یا حتی تا پایان جلسه ایده پردازی صورت می گیرد. کلاه آبی، ناظر روند تفکر و گفتگو بوده و سخت مراقب است تا قواعد یک تفکر صحیح با افق های استراتژیک به خوبی هرچه تمام تر اجرا شود. این کلاه با هدایت و قاطعیت به منازعات و مجادلات سایر کلاه ها پایان می دهد و بر تفکر به شیوه نقشه پردازی ذهنی یا تفکر با اهداف از پیش تعیین شده اصرار می ورزد. کلاه آبی نقش ناظر را بر عهده داشته و انضباط را در جلسه برقرار می کند.

 

کارایی شش کلاه تفکر:

ادعا نمی شود که این شش کلاه، تمام جنبه های تفکر را می پوشاند. لیکن این کلاه ها، جنبه ها و حالات اصلی تفکر را پوشش می دهند و همچنین توصیه نمی گردد که در هر لحظه از تفکراتمان، باید یکی از این کلاه ها را بر سر داشته باشیم. این کلاه های شش گانه یک نوع اطمینان و راحتی را برای یک نوع خاصی ازتفکر، چه ازخود و چه از دیگران فراهم می کند و یک سری قوانین را برای بازی تفکر ایجاد می کنند که هر شخصی که می خواهد بازی کند باید از قوانین آن با خبر باشد.
هرچه از این کلاه ها بیشتر استفاده شود، بیشتر در فرهنگ تفکر سازمان جا می افتند. هر شخص در یک سازمان باید اصطلاحات پایه ای را بیاموزد تا این اصطلاحات یک قسمت از فرهنگ شود. این شش کلاه، تمرکز افراد را بیشتر می کند و به جای اینکه افراد وقتشان را در بحث ها تلف کنند، از این روش قانون مند استفاده خواهند کرد.
در ابتدا افراد ممکن است از به کارگیری این روش احساس ناراحتی کنند. اما بعد از اینکه کارائی های این سیستم آشکار شد، این نوع احساس ناراحتی از بین خواهد رفت. اولین کاربرد کلاه ها به صورت تقاضای معمولی است، به گونه ای که طی آن از شخص مقابل خواسته می شود تا از یک کلاه استفاده کند یا کلاه سیاه خود را بردارد و کلاه دیگری بر سر گذارد. بزرگ ترین ارزش کلاه ها این است که نقشه های تفکری به وجود می آورند. شخص می تواند با ایفای یکی از نقش ها، از شرکت در این بازی احساس غرور کند. بدون قواعد و تشریفات این شش کلاه، بعضی از افراد به صورت دائم در یک طرز تفکر (به طور معمول کلاه سیاه) باقی می مانند.

 

 

بیشتر بخوانید: 

روش دلفی

طوفان فکری

 

روش دلفی Delphi Technique

این دیدگاه که دو فکر بهتر از یک فکر کار می کند مورد قبول بسیاری از جوامع و سیستم های قانونی دنیاست و دامنه این باور به آنجا کشیده شده است که امروزه بسیاری از تصمیمات به وسیله گروه ها و کمیته ها گرفته می شود. بررسی ها نشان داده است که مدیران بیش از چهل درصد وقت خود را در جلسات می گذرانند و بدون شک قسمت عمده ای از این وقت به تشخیص مسائل و تعیین راه حل ها و انتخاب ابزارهای اجرایی مناسب صرف می شود.
در تصمیمات گروهی اطلاعات کامل تر و جامع تر است راه حل و نتیجه پایانی به راحتی توسط تمامی اعضا پذیرفته می شود زیرا در شکل گیری آن سهیم بوده و در فرآیند تصمیم سازی شرکت داشته اند. جلسات ایده پردازی و همفکری که می توانند با رویکردها و روش های مختلفی اداره شوند، سعی برآن دارند تا برای رسیدن به پاسخ یک سوال سازمانی از توانایی تمامی افراد گروه بهره ببرند. جلسات مشورتی می توانند به یکی از روش های زیر اداره شوند:
طوفان فکری (Brain Stroming)
- روش اسمی
- روش دلفی
- میزگرد از راه دور
شش کلاه تفکر
- ....
در میان تمامی روش ها و رویکردهایی که در جلسات هم فکری و هم افزائی به کار گرفته می شود دو روش طوفان فکری و دلفی بیش از دیگر روش ها شناخته شده هستند.


روش دلفی در آینده‌ پژوهی استفاده می‌ شود و بکارگیری آن عمدتاً با هدف کشف ایده‌ های نوآورانه و قابل اطمینان و یا تهیه اطلاعاتی مناسب به منظور تصمیم گیری است. روش دلفی فرآیندی ساختار یافته برای جمع آوری و طبقه بندی دانش موجود در نزد گروهی از کارشناسان و خبرگان است.


روش دلفی بر اساس رویکرد پژوهش جدلی یعنی : نظر یا تز (ایجاد عقیده یا نظر)، پادنظر یا آنتی تز (نظر و عقیده مخالف) و نهایتاً ساخت سنتز (توافق و اجماع جدید) شکل گرفته است که در پی فرایند ساخت نظریه تازه ای ایجاد می‌شود.

 

به اعتقاد هلمر (Helmer, 1997)، دلفی ابزار ارتباطی سودمندی بین گروهی از خبرگان است که فرموله کردن آرای اعضاء گروه را آسان می‌کند.
ویسما(Wissema, 1982) با تاکید بر اهمیت روش دلفی، از آن به عنوان روشی برای « یک کاوش تک متغیره » برای پیش بینی آینده فناوری‌ها یاد می‌کند. او می افزاید که روش دلفی با این هدف طراحی شده که بتواند مباحثات میان خبرگان را امکان پذیر کند، بطوری که از ورود تأثیر رفتارهای متقابل اجتماعی که معمولاً در مباحثات گروهی اتفاق می افتد و منجر به مانعی در برابر شکل یافتن عقاید و نظرات می ‌شود، جلوگیری نماید.
اساس و پایه روش یا تکنیک دلفی بر این است که هریک از شرکت کنندگان در قلمرو علمی خود صاحب نظر هستند. بنابراین برخلاف روش های پژوهش پیمایشی، اعتبار روش دلفی نه به شمار شرکت کنندگان در پژوهش که به اعتبار علمی متخصصان شرکت کننده بستگی دارد. شرکت کنندگان در تحقیق دلفی از ۵ تا ۲۰ نفر را شامل می‌شوند. کمینه تعداد شرکت کنندگان بستگی به چگونگی طراحی روش تحقیق دارد.


عناصر اصلی در روش‌های اولیه دلفی عبارت‌اند از:
- ساختار سازی جریان اطلاعات
- ارائه باز خورد به شرکت کنندگان
- افشا نساختن هویت شرکت کنندگان


مهم‌ترین نکته در روش دلفی، غلبه بر نکات منفی موجود در کمیته‌های متعارف است. طبق نظر فاولز(Fowles, 1978) ، عدم افشای هویت، بازخوردکنترل شده و پاسخ‌های مبتنی بر آمار مهم‌ترین مشخصه‌های دلفی هستند.

موارد استفاده از روش دلفی:
- پیش بینی یک موضوع تک بعدی مشخص در آینده
- به وجود آوردن اجماع
- جلوگیری از چیرگی اندیشه گروه گرایانه(Group Think) و سکوت گرایی اقلیت (Spiral of Silence)
- ایجاد ایده‌های نوآورانه
- پیش بینی تصمیمات راهبردی دراز مدت

 

نقاط مثبت روش دلفی:
- دست یافتن سریع به همسویی
- نبود محدودیت جغرافیایی برای شرکت کنندگان
- قابلیت پوشش دادن گستره ای بزرگ از کارشناسان
- جلوگیری از غلبه تفکر گروه گرایانه (Group Think)
- قدرت پیش بینی موضوعات تک بعدی پیچیده

 

مناسب ترین شرایط به کارگیری روش دلفی:
• اگر استفاده از آرای «افرادی با بینش و تجربه بسیار» در مقایسه با «رویکردهای نظری و یا برون¬یابی روندها» برای پیش بینی آینده از قدرت بیشتری برخوردار باشد.
• اگر موضوع، پیچیده باشد.
• اگر کارشناسان و خبرگان شرکت کننده، از سابقه کافی برای ارتباط¬گیری موثر برخوردار نباشند.
• اگر سوابق و تجربیات مورد نیاز تحقیق، طیف گسترده‌ای ازسوابق و تجربیات را در بر بگیرد.
• اگر تبادل نظر از طریق برگزاری جلسات و گردهمایی‌ها ممکن نباشد.
• اگر ناسازگاری میان افراد بسیار زیاد بوده و یا شرایط سیاسی مطلوبی وجود نداشته باشد.